房地产投资信托六大投资之道

FSMOne.com股票和挂牌基金研究部股票分析员曾德均:在经济衰退期间,资产多元化的REIT可能受影响较小。(受访者提供)
新交所学院讲师、投资教育公司Invest Coach董事经理蔡一鸣:零售商场和办公楼的租约相对较短,所以租金的波动可能更大。(受访者提供)

理财锦囊

房地产投资信托通常被视为股票和债券之外的首选资产。

在市值规模方面,新加坡更是在亚洲仅次于日本的第二大和最具国际性的房地产投资信托市场。

本期理财锦囊就以房地产投资信托为例,介绍这类投资所应该注意的特点与风险。

政府本月初出手为房地产市场降温,房地产股应声下跌,不少投资者把注意力转到了房地产投资信托(Real Estate Investment Trust,简称REIT)。

REIT和合订信托(Stapled Trusts)投资专业管理的多元化房地产资产组合,筹集的资金主要用来购买房地产,目的是为单位持有人赚取收益。

简单来说,拿一笔钱投资一只REIT,就等于买了一些房地产的一些股权,可以像房东那样收取租金。

新交所总共有34只REIT和六只合订信托。

面对如此多样的选择,决定投资哪一只或哪几只REIT可能是个难题。因此投资者不妨先多了解本地REIT主要有哪几种、各有些什么特点后再决定。

FSMOne.com股票和挂牌基金研究部股票分析员曾德均建议,投资者应考虑REIT的房地产类型和地理市场。

他说,REIT受到诸多因素影响,如房地产周期阶段、国家经济前景、政治和监管风险,以及税收考虑等。在经济衰退期间,资产多元化的REIT可能受影响较小。

REIT投资的房地产大致分为零售商场、办公楼、酒店、工业地产、数据中心,以及医疗保健房地产。

在各行业中,医疗保健REIT受经济下滑影响相对小,一般被视为防御型股,股息收益率因此偏低。

投资零售房地产的REIT是最直观的,投资者可以到商场观察了解出租率和人流量。

新交所学院讲师、投资教育公司Invest Coach董事经理蔡一鸣接受《联合早报》访问时提到这些不同房地产的特点。

他说,零售商场和办公楼的租约相对较短,所以租金的波动可能更大。本地多数工业房地产的地契是30年,这导致工业REIT的股息收益率一般较高。酒店REIT的租金分为两部分:固定租金和根据入住率(occupancy rate)决定的部分。

本地REIT行业刚起步时,它们投资的房地产多数在新加坡。近年来地理市场越来越多元化,超过七成的REIT在新加坡以外持有资产,包括亚太、南亚、欧洲和北美。

若REIT的资产位于海外市场,投资者便面对外汇波动的风险,但这也可能抵消部分单一市场的风险。

和任何公司一样,REIT面对业务风险,甚至可能破产。

还记得金融危机期间麦卡特库克工业房地产投资信托(MacarthurCook Industrial REIT,简称MI-REIT)出现财务问题,最后被低价收购,单位持有人蒙受巨大亏损。

因此在选择REIT时,考虑其背后的保荐机构非常重要。优秀的保荐机构意味着REIT的公司治理水平一般较高,未来能为REIT注入资产。

本地不少REIT的保荐机构是资本充足的企业,例如凯德集团(CapitaLand)、丰树产业(Mapletree Investments)、星桥腾飞集团(Ascendas-Singbridge)、远东机构(Far East)、星狮地产(Frasers Property)、新加坡报业控股(SPH)等,风险承担能力低的投资者可考虑。

曾德均指出,投资者应关注REIT资产的质量,如地点和屋龄。

拿零售REIT为例,可以了解商场的地点是否处于人流量高的地区,四周交通是否方便。

此外,拥有较新资产的REIT,不太会需要投入额外资本来翻新其老化的资产。

投资者应关注资产租户的情况。曾德均说,与只有少数大租户(集中度风险)相比,拥有各个租户享有多元化优势。只有少数大租户的REIT,重要的考量是租户的业务前景和信用质量,以评估违约风险。

以工业REIT为例,前几年岸外海事行业陷入低谷,该领域的一些公司无法偿还租金,导致持有这些工业地产的REIT收入遭受冲击,股价应声下跌。

派息收益率(distribution yield)相当于投资股票的股息收益率,用每年的派息除以股价所得。

曾德均提醒说:“虽然股息在选择REIT时很重要,但它不应该是投资者的唯一考虑因素。”REIT的股价急剧下跌可能导致高收益率,这可能表明它存在更大的潜在问题。

蔡一鸣说,零售和办公楼REIT的收益率约为6%;工业REIT的略高,是8%;酒店REIT的为7%;医疗保健REIT相对低,是5%至6%。

他指出,和派息率同样重要的因素是,REIT能否维持派息的水平,所以投资者应该做功课,评估REIT旗下资产的展望。

REIT往往通过债务融资来收购新资产。目前全球利率呈上升的趋势,利率上扬将推高REIT的利息开支,冲击收益以及派息。

曾德均说,在利率上升的环境下,负债以固定利率贷款为主的REIT,所受的影响小。

投资者若难拿定主意,也可考虑REIT交易所挂牌基金(ETF)。本地有两个这类ETF——利安—辉立新加坡房地产投资信托交易所挂牌基金(Lion-Phillip S-REIT ETF)和辉立新交所亚太股息领先房地产投资信托挂牌基金(Phillip SGX APAC Dividend Leaders REIT ETF),前者投资本地REIT,后者投资在几个亚太市场的REIT。

从今年7月起,本地REIT派发给REIT ETF的收入无需再缴纳17%的预扣税(withholding tax),使得这些ETF更吸引人。

1. 房地产类型

2.地理市场

3.保荐机构 (sponsor)

4.资产质量和租户组合

5.派息收益率

6.负债率

投资者须知

新交所学院讲师、Invest Coach董事经理蔡一鸣列出四个条件,供投资者选择REIT时考量。

■ REIT旗下的房地产,未来五年至10
年还能继续找到租户吗?

■ 股息收益率多少?吸引人吗?

■ 负债率:建议债务对资产比率低于
40%。

■ 利息覆盖率(interest cover):
净房地产收入除以利息应该超过三
倍。

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