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没投资房地产能退休吗?

靠房地产的租金收益过退休生活是不少国人的想法,随着政府上月突然出台房地产降温措施后,人们的美好梦想似乎被打破了,坊间开始有人抱怨,没有第二套房子要怎么退休?(陈渊庄摄)

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就势论市

市面上若无更广泛的投资选择,房地产显然具有相当大的吸引力。社会要鼓励投资者趋向多元投资,不要仅定睛于房地产,这除了必须靠当局的大力推动,也需要业界人士积极参与,更少不了向散户推出具针对性的投资教育活动。

买第二套房子,靠房租偿还房贷,到了退休后靠收租享受生活,听起来是个非常美好的计划。

不过,当政府上月初突然出台房地产降温措施后,这个美好计划越来越像是个美好的梦想。坊间开始有不少人抱怨,没有第二套房子要怎么退休?

在访问专业投资人士的过程中,往往会谈到房地产课题。有人认为,本地的组屋建设得非常好,有钱不应该投资在新加坡的房地产,而是应该考虑组建一个多元化的投资组合。也有人指出,本地房地产市场受政府调控,投资潜能有限。

政府这一轮调高额外买方印花税(ABSD),公民购买第二套房地产的税率增加五个百分点至12%。此外,政府近期频频发出提醒,组屋在屋契到期后得归还建屋发展局。

这似乎都在暗示,不要把退休后的收入来源全押在房地产。

回顾过去三年,政府在交易所挂牌基金(ETF)和债券领域推出不少新措施,似乎是在告诉大家应该拓展投资范围。

新加坡金融管理局先是于2015年推出新加坡储蓄债券(Singapore Savings Bond),这个几乎毫无风险的产品的短期利率比活期存款高。

2016年金管局和新加坡交易所推出两个框架,希望吸引更多蓝筹股公司发行零售债券。

今年6月,淡马锡控股旗下基金管理公司Azalea推出票息率4.35%的私募基金债券,获得超额认购。

上周五淡马锡宣布设立50亿新元的担保货币中期票据计划(Guaranteed Medium Term Note Programme),意味着最快会在未来几个月推出由淡马锡担保的零售债券,这个债券的收益率预计比储蓄债券高,届时为散户增添一个选择。

从上月开始,本地房地产投资信托(REIT)派发给REIT交易所挂牌基金的收入,无须再缴纳17%的预扣税(withholding tax),让这些ETF更吸引人。ETF投资一篮子股票,让散户通过小额资金便可投资多元化的组合,而REIT的股息往往收益率良好,受本地投资者欢迎。

在三年前,金管局也放宽“普通投资产品”(EIP)的定义,目的是为了给散户提供更多可投资的ETF选择。

最近推出的“日兴资产管理新元投资级企业债券挂牌基金”(Nikko AM SGD Investment Grade Corporate Bond ETF),据报道金管局是种子投资者(seed investor),可见当局确实不断在努力扩大本地的债券和ETF市场。不过,这些措施目前还不足以吸引热衷于房地产的国人的注意力。

储蓄债券发行近三年,国人对它的熟悉程度并不高,近日还有读者询问如何申购。这是因为负责发行的金管局没有进行推广活动,本地银行没有义务更没有动力去推销这个产品,它可能只是一小部分人的活期储蓄户头。

它的长期利率一般低于3%,只能作为投资组合中保值的部分。零售债券新框架推出三年来,本地市场没有一个零售债券面世。反而还因为出现Swiber控股债券(非零售债券)违约、凯发(Hyflux)债务重组等事件,打击了散户对债券的信心。

供散户购买的ETF已有30多个,但ETF和储蓄债券相似,这类产品往往缺乏推广活动,不会有促销人员打电话向你推销。

然而,许多人偏爱房地产投资,一方面是因为它看得见摸得着,而且认为本地的私宅不会像某些股票债券那样,突然有一天它的价值跌至零。

房地产投资回报率比股市来得高?

另一方面,人们一般以房贷买房子,杠杆(leverage)的作用扩大了资金的回报率。比方说你买了一间100万元的房子,用20万元现金加上80万元贷款,过了十年以120万元卖出。假设你偿还了30万元贷款,即是投入了50万元赚20万元,回报率可高达40%。不过,这个回报率其实不包括房贷利率和各类房地产税。

相信不少人也认为,房地产投资的回报率比股市来得高。但真实情况不一定如此。

根据市区重建局的私宅价格指数和MSCI新加坡指数总回报率计算,过去42年,本地房地产市场的年复合增长率约是6.8%,本地股市的年复合增长率约为7.6%(当然要复制指数的回报率并不容易)。

此外,也别忘了,投资房地产面对利息、税收、保险、装修维修等开支。房地产的价格也随着经济周期波动。新加坡在建国后经济取得高速增长,房价也取得了高增长。

随着我国经济步入成熟阶段,经济增长预计介于2%至3%,加上人口增速放慢,未来买房和租房的需求也可能放缓。

根据SRX的私宅租金指数,租金从2013年起下滑了19%。如果没有租金回报率的支撑,也没有实际住房的需求,房价难以再现过去50年的高增长。

当然,国人对投资房地产的热忱是不会轻易改变的。

市面上若无更广泛的投资选择,房地产显然具有相当大的吸引力。社会要鼓励投资者趋向多元投资,不要仅定睛于房地产,这除了必须靠当局的大力推动,也需要业界人士积极参与,更少不了向散户推出具针对性的投资教育活动。

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