受市场波动及房地产降温措施影响 机构投资者资金回流REIT

根据新交所每月机构投资者资金流动报告,今年首六个月机构资金持续流出REIT,净流出额高达5亿5680万元。这个趋势7月出现扭转,该月的净买入额为4550万元,是所有领域中净买入额第二高的,仅次于非必需消费品。

市场波动以及房地产降温措施两大因素,使得机构投资者的资金最近回流房地产投资信托(REIT)。

根据新加坡交易所的每月机构投资者资金流动报告,今年首六个月机构资金持续流出REIT,净流出额高达5亿5680万元。

这个趋势到了7月出现扭转,该月份的净买入额为4550万元,是所有领域中净买入额第二高的,仅次于非必需消费品。8月首两个星期,机构投资者在REIT领域的投资基本持平,净流出资金为280万元。

FSMOne.com股票和挂牌基金研究部分析员翁资扬接受《联合早报》访问时说:“机构资金流入REIT,可能是因为全球市场波动和不确定性加剧,投资者等待市场出现更清晰的指向,先把资金转移到收益型资产。”

中美贸易纠纷于今年6月升温,引发市场败退,最近土耳其货币危机更是打压新兴市场货币,让股市再蒙阴影。

翁资扬还指出,2019财年企业盈利的能见度下降,分析师削减大多数领域的盈利增长预测。“投资者可能采取更加稳妥的态度,偏向经常收入占比较高以及盈利较稳定的派息股和REIT。”

最近多家证券行下调了今明两年的企业盈利预测。银河—联昌证券(CGS-CIMB)分析师林秀琪把2018至2019财年的每股盈利预测调低2%至5%,本地挂牌公司明年盈利增长预计只有4%,并且还有下调的空间。大华继显(UOB Kay Hian)把2018财年的企业每股盈利增长预测,从8.6%调低至6.3%;2019年的增长预测从9.5%调低到7.4%。

野村(Nomura)最近发布的一份报告指出,截至6月底,机构投资者在REIT领域的投资比重显著偏低,可能促使他们7月把资金转移回REIT。此外,7月份的房地产降温措施使到对于寻求本地房地产领域曝险的投资者来说,REIT比房地产股更加吸引人。

报告也指出,今年5月以来,新元政府债券的收益率曲线趋平,这意味着长期和短期债券收益率之间的差距缩小,投资长期债券的吸引力下滑,从而使得REIT的收益率相对吸引人。

投资REIT
投资者应非常有选择性

分析师认为,近期公布的REIT第二季业绩大致上符合预期,有些则不如预期。展望未来,虽然利率呈上升的趋势,但稳定的每单位派息增长和高收益率让REIT仍然具备吸引力。

不过,分析师都提醒投资者,应非常有选择性地投资REIT。

大华继显所追踪的REIT中,大多数(86%)的第二季业绩达到预期,今年的每股盈利预计增长12.1%,但明年放慢到1.4%。

大华继显推荐凯德商务产业信托(CCT)、城市发展酒店服务信托(CDL Hospitality Trust)和腾飞瑞资(Ascendas REIT)。

野村所追踪的REIT,第二季每单位派息平均下跌0.2%,虽然这个跌幅低于第一季度的0.9%,但比预期的4.4%增长来得糟糕。

这主要是因为酒店REIT表现让人失望,每单位派息平均比预期低16%,客房平均收入(RevPAR)出乎意料出现同比下滑。

厂房租金最近出现2013年第四季以来的首次环比上升,黄金地段零售租金也是自2014年第四季来首次环比上扬。

相比其他证券行,野村对零售REIT持较乐观的看法。它认为,新加坡报业控股房地产投资信托(SPH REIT)、升禧环球房地产投资信托(Starhill Global REIT)和吉宝房地产信托(Keppel REIT)的风险回报不错。

翁资扬提醒说,本地REIT领域非常多元化,虽然投资者往往视REIT为防御型投资,但要记住它的派息能力与业务挂,目前市场情况疲弱,投资者应该非常有选择性地投资。

他建议可考虑办公楼和酒店REIT。办公楼的展望良好,租金持续上升,业主有机会调高租金。酒店领域则有望复苏,到访游客以及客房平均收入均呈上升趋势。

考虑到接下来的加息前景,投资者应寻求低负债率、高利息覆盖率、债务到期时间长以及固定利率债务占比高的REIT,例如吉宝数据中心房地产投资信托(Keppel DC REIT)、凯德商用新加坡信托(CMT)、辉盛国际信托(Frasers Hospitality Trust),以及腾飞瑞资。

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