产业转型冲击工业厂房需求

全球物流房地产专家LOGOS刚宣布收购班丹弯4号,打算发展为电子商务物流中心,这项交易有待裕廊集团批准。(LOGOS提供)
联明集团收购巴耶利峇一带麦打葛路(MacTaggart Road)20号的工业项目(前康元工业大厦),计划发展为食品工厂“Mactaggart Foodlink”,预定2020年竣工。(构想图取自互联网)

楼市乾坤

过去几年,本地工业房地产陷入低潮。有一个说法是,产业转型或许影响到了市场对工业房地产的需求,事实是否如此?

大多分析师认为本地工业房地产市场有触底的迹象,但最坏的情况已过去了吗?不少分析师建议,用“撤辣”来提振工业房地产市场,

有哪些降温措施可撤除或再调整?政府对更改工业房地产用途的态度出现了什么转变?本期《楼市乾坤》请市场分析师一一评述。

根据裕廊集团数据,在2013年至2017年,工业房地产价格指数下滑12.8%,工业房地产租金指数也下挫13.1%。

由于政府近年来也积极推动产业转型与鼓励企业迈向工业4.0,有市场人士认为这对工业房地产的需求产生一定影响,冲击到价格、租金与空置率。

高纬环球(Cushman & Wakefield)研究部高级总监李敏雯接受《联合早报》访问时说,业界转向先进制造业,促使科技与自动化的使用增加。高度自动化的设施与装配线在空间的使用方面更有效率,促使对工业空间的需求下滑。

第一太平戴维斯(Savills)研究与咨询部高级主管张敏璋指出,产业转型对工业房地产市场的效应好坏参半。多数中小企业因缺乏财务资源与知识减少,无法从工业4.0获益。至于改善生产力方面,少部分工业市场获益,主要为食品区的工厂。全岛许多餐饮场所都把准备食物的工作外包给中央厨房。

工业4.0俗称第四次工业革命,反映目前各个工业领域当中数码与实体交汇的趋势,当中包括信息物理系统(Cyber-physical systems)、大数据、机器人技术、物联网与人工智能等。

仲量联行(JLL)新加坡研究与咨询部主管郑惠匀则认为,工业房地产近年来面对挑战是众多因素汇集所造成的,包括目前正在如火如荼展开的产业转型。

不过,她认为,更重要的因素,尤其是在2012年至2015年期间制造业与出口的疲弱,压低了业者对工业空间的需求。与此同时,新竣工的工业房地产却显得庞大,这类房地产大多是在之前的好年头开始建造的。

由于供过于求,全岛工业房地产的租用率在2012年至2017年之间走低,业主争取租户的竞争加剧也对租金形成下行压力。

最糟情况已经过去?

对于工业房地产市场的走向,有些分析师认为已经见底或即将在来年见底。

李敏雯指出,某些工业房地产领域的价格与租金已在今年第二季度见底。同第一季相比,第二季整体工业租金仅微跌0.1%,而价格保持稳定。

尺价三年来首次止跌

郑惠匀指出,根据裕廊集团数据,在今年第二季度,单用户与多用户工厂的价格不再下滑,这是自2015年第二季以来首次止跌。尽管裕廊集团没有跟踪货仓价格,但仲量联行的研究显示,货仓市场已连续三个季度维持不变。

租金方面,多用户工厂和商业园的租金,都在第二季上行,这是多用户工厂自2015年第二季以来首次上扬。出租活动强劲好转,第二季创下2148个租约的新纪录。

郑惠匀说:“这很可能是受到更为乐观的商业情绪,以及良好的经济与制造业数据所扶持,许多租户与工业业者更敢于重新检讨他们在房地产方面的选择。”

李敏雯认为,尽管工业房地产市场已稳定下来,某些领域也好转,但除了工业园,整体工业房地产租金、价格与空置率都不太可能在今年下半年就改善。

她说:“今年的供应只是稍微减少,直至2019年以后供应放缓之前,市场不太可能会有显著的改善。”

高力国际(Colliers International)预料,各工业房地产领域的租金,预料在2019年至2022年稳定下来。

杰地集团(ZACD Group)执行总监麦俊荣提醒,尽管工业房地产市场可能触底,但中美贸易战和土耳其的金融危机却可能造成该市场继续疲弱。

工业市场有哪些新需求?

高规格工厂与工业园最受分析师看好。李敏雯说:“美国总统特朗普对中国出口产品征收的(额外)关税,将促使一些中国公司把部分生产基地转到东南亚。其中,由于我国拥有高技能工作队伍,一些高科技生产活动可能落户本地。

世邦魏理仕(CBRE)工业与物流服务部执行董事王俐频指出,配合产业转型,更多租户与末端用户采用智能物流设备,来迎合他们对高效库存管理与更高运作效率的需求。

另外,一些发展商已对专属工业空间的增长需求作出回应。例如,联明集团收购巴耶利峇一带麦打葛路(MacTaggart Road)20号的工业项目(前康元工业大厦),计划发展为食品工厂。

本地是数据中心热门驻点

高力国际在一份最新报告中预料,新加坡依旧是企业在亚洲部署数据中心的主要地点。在今年下半年,将有至少四个总楼面面积超过100万平方英尺的数据中心将竣工。

有人认为近年崛起的电商市场,会为工业房地产市场带来显著需求,不过张敏璋认为,新加坡的电商市场不大,相信无法起到改变工业房地产需求的作用。

是否应该撤辣?

一些分析师认为应该保留工业房地产的降温措施,但也不少分析师建议撤除或者作出调整。

郑惠匀说,政府对工业房地产推出的降温措施,也是造成工业房地产价格下滑的原因之一。政府在2013年对那些在购买工业房地产之后三年内脱售的业主征收卖方印花税(SSD),以及于2013年6月推出的总偿债率(TDSR)框架,都影响到分层地契工业房地产的销售。

不过,她仍认为应保留降温措施,以排除投机活动,确保业者负担得起价格与租金。

李敏雯指出,政府要让业者负担得起租金与价格,而裕廊集团为达成这个目的,也在过去几年注入充足的供应。因此,撤辣将同政策目的背道而驰,因此不太可能发生。

非生产区占比可调整

单用户厂房近年的条规收紧。从2014年起,这类厂房能够出租的空间从之前的五成减少至三成。

张敏璋认为,业主要减缓这个条规所带来的冲击,唯一有效的方法是游说当局例如裕廊集团更改主要租户的条规,把七成占比恢复至五成,或者要求政府在工业建筑达到一定屋龄后废除有关条规。

此外,他也认为政府可以修改工业建筑“商业一”(B1)与“商业二”(B2)对生产区与非生产区的占比要求。目前,生产区占总面积六成,非生产区占四成。或者,政府也可考虑引入另一种用途,可称为“商业0.5”(B0.5),提高非生产区的占比。

麦俊荣则认为应该撤除卖方印花税与总偿债率措施。但他认为,若政府放宽对工业房地产的限制,工业房地产业主将受益,但却对商业房地产业主不利。

是否应允许转换用途?

对于政府是否会允许改变用途,来改善工业房地产市场,分析师看法不一。

李敏雯说,在缺乏情理的情况下,当局不太可能批准更换工业房地产的用途。

不过,郑惠匀却认为,政府未来可能引入更多具灵活性的措施,满足工业业者转型中的需求。长远而言,随着制造业与服务业的界限变得模糊,市场将产生对工业空间灵活使用的需求。

她发现裕廊集团就意识到这一点,并在兀兰的“商业一”多租户大厦中进行测试,让具备工业相关用途的业者,或者能提供关键支援的业者入驻。

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