利率走高房贷再融资有得省?

ValuePenguin高级副总裁姜德柱:房贷最重要是考虑实际利率和锁定期长短,不是与哪种利率挂钩。(受访者提供)
iCompareLoan.com创办人何浭­生:在利率上扬的大环境下,建议选择固定利率配套,锁定期越长越好。(受访者提供)

理财锦囊

利率节节攀升,银行的房贷配套也跟着起变化,影响房贷客户最大的就是要负担的利息越来越高。

在可预见的未来利率将持续走高的大环境下,现有的房贷负担会不会百上加斤?

要更换房贷配套,得缴付哪些费用?算到来还值得换吗?

新元基准利率上升,推高定期存款的利率。因此,本地一些银行已不再提供与定期存款利率挂钩的房贷配套,转而推出与现行利率(board rate)挂钩的配套。

星展银行是与定期存款利率挂钩配套(Fixed Home Rate,简称FHR)的始祖,也是市面上做得最成功的。去年11月推出的八个月(FHR8)配套,基本上是指1000元至9999元的八个月定存利率+利差,目前是0.2%+1.45%=1.65%。

除了星展银行,汇丰银行和渣打银行也还提供这类配套,华侨银行、大华银行和马来亚银行则已终止。

去年10月华侨银行推出与新元银行同业拆息率(SIBOR)挂钩的配套,最近也终止了。

“OCBC Home Rate”配套(简称“OHR”)是根据一段“长时间”的一个月和三个月平均新元银行同业拆息率(SIBOR),再加上利差,如1%+0.65%=1.65%。据了解,“长时间”是指12年。

现行利率房贷创意多

现行利率是银行内定利率,主要根据银行内部资金成本而定,一般比较不透明。对银行而言灵活性较高,发挥“创意”的空间也比较大。

例如华侨银行的“抵押利率加”配套(OCBC Mortgage Rate Plus),名堂虽不同,但其实也是一种现行利率配套。

房贷利率由华侨银行内部决定,目前的基本房贷利率是1.5%,首年是1.75%(1.5%+0.25%),第二年是1.80%(1.5%+0.3%)。房贷利率是可以变更的,华侨银行会预前给30天通知。

华侨银行集团行政总裁钱乃骥在本月初的第二季业绩发布会上表示,随着SIBOR走高,银行正逐渐为部分房贷重新定价,大多数会于第三季生效,另有一些于第四季生效。

关键在实际利率和锁定期

固定利率贷款配套仍是目前最受欢迎的配套之一。市面上较低的固定利率配套首两年利率一般不超过2%。

个人理财咨询公司ValuePenguin高级副总裁姜德柱接受《联合早报》访问时说:“最重要的是实际利率和锁定期长短,而不是房贷利率与哪种利率挂钩。当市场利率提高,消费者可物色最低固定利率、最长锁定期的配套。”

姜德柱也补充道,跟SIBOR挂钩的配套相对透明,但波动较大;现行利率则是每家银行稍有不同,利率由银行自行决定,也可随时更改。

iCompareLoan.com创办人何浭生也建议,在利率上扬的大环境下,选择固定利率配套,而且锁定期越长越好。他也提出,如果现行利率配套目前的利率理想,之后几年的利率也具吸引力,还是可以考虑。

根据ValuePenguin的资料,组屋最低固定利率配套的第一年利率从1.95%起,比平均固定利率配套少了15%至20%,锁定期是两年。以一笔偿还期为25年的50万元房贷为例,每个月连本带利需支付约2000至2200元,总利息相等于13万元。如果选择固定利率较低的配套,总利息可节省3万元。

姜德柱进一步说明道:“选择固定利率配套时主要考虑几点。首先是每个月的支付额,其次是到头来一共要支付多少利息。最后是贷款的灵活度,如几年后可以再融资。”

向银行再融资 争取更多津贴

根据资料,大多数新加坡房贷客户每两年至四年就会再融资。不少背负房贷者因为利率升高,有感每月供期的数额越来越高,现在已迫不急待想换配套。

何浭生说:“可以转换到更便宜的配套或者调整贷款结构,就值得再融资,例如从浮动利率转为固定利率。”

姜德柱也表示,如果能够缩短贷款期或偿还部分贷款,就能减少整体利息。只要能够少付利息,就算需要支付一些手续费进行再融资,基本上还是值得的。

有津贴可补贴‘回吐’律师费

再融资所需支付的费用当中,主要考虑违约金(penalty fee)和律师费(legal fee)。何浭生表示,如果你在锁定期限内转换配套,就得支付违约金。

他说:“一些银行提供贷款配套时会吸纳律师费,如果你转向另一家银行贷款,原先的银行可能会要求你‘回吐’律师费。因此,当你到另一家银行再融资时,就需问清楚会津贴多少律师费,看这笔津贴是否足以抵销你之前‘回吐’的律师费。”

另外,如果转换银行,还得支付估价费。根据ValuePenguin的资料,公寓估价费一般介于300至500元,有地房产则介于800至1500元。

银行能够给予多少津贴是一个关键。例如一份50万元的贷款,原本要支付2%利率,再融资后减至1.5%,意味着每年可节省2500元。

然而,如果律师费要2500元,估价费介于500至1000元,还得偿还在锁定期限换配套的违约金等,到头来可能省不了多少。因此,向准备再融资的“新银行”争取律师费等津贴非常重要。

早报订户新闻,更多精彩等着您!
zaobao paywall messagezaobao paywall message

LIKE我们的官方面簿网页以获取更多新信息

1