理财锦囊
利率节节攀升，银行的房贷配套也跟着起变化，影响房贷客户最大的就是要负担的利息越来越高。
在可预见的未来利率将持续走高的大环境下，现有的房贷负担会不会百上加斤？
要更换房贷配套，得缴付哪些费用？算到来还值得换吗？
新元基准利率上升，推高定期存款的利率。因此，本地一些银行已不再提供与定期存款利率挂钩的房贷配套，转而推出与现行利率（board rate）挂钩的配套。
星展银行是与定期存款利率挂钩配套（Fixed Home Rate，简称FHR）的始祖，也是市面上做得最成功的。去年11月推出的八个月（FHR8）配套，基本上是指1000元至9999元的八个月定存利率＋利差，目前是0.2％＋1.45％=1.65％。
除了星展银行，汇丰银行和渣打银行也还提供这类配套，华侨银行、大华银行和马来亚银行则已终止。
去年10月华侨银行推出与新元银行同业拆息率（SIBOR）挂钩的配套，最近也终止了。
“OCBC Home Rate”配套（简称“OHR”）是根据一段“长时间”的一个月和三个月平均新元银行同业拆息率（SIBOR），再加上利差，如1％＋0.65％=1.65％。据了解，“长时间”是指12年。
现行利率房贷创意多
现行利率是银行内定利率，主要根据银行内部资金成本而定，一般比较不透明。对银行而言灵活性较高，发挥“创意”的空间也比较大。
例如华侨银行的“抵押利率加”配套（OCBC Mortgage Rate Plus），名堂虽不同，但其实也是一种现行利率配套。
房贷利率由华侨银行内部决定，目前的基本房贷利率是1.5％，首年是1.75％（1.5％+0.25％），第二年是1.80％（1.5％+0.3％）。房贷利率是可以变更的，华侨银行会预前给30天通知。
华侨银行集团行政总裁钱乃骥在本月初的第二季业绩发布会上表示，随着SIBOR走高，银行正逐渐为部分房贷重新定价，大多数会于第三季生效，另有一些于第四季生效。
关键在实际利率和锁定期
固定利率贷款配套仍是目前最受欢迎的配套之一。市面上较低的固定利率配套首两年利率一般不超过2％。
个人理财咨询公司ValuePenguin高级副总裁姜德柱接受《联合早报》访问时说：“最重要的是实际利率和锁定期长短，而不是房贷利率与哪种利率挂钩。当市场利率提高，消费者可物色最低固定利率、最长锁定期的配套。”
姜德柱也补充道，跟SIBOR挂钩的配套相对透明，但波动较大；现行利率则是每家银行稍有不同，利率由银行自行决定，也可随时更改。
iCompareLoan.com创办人何浭生也建议，在利率上扬的大环境下，选择固定利率配套，而且锁定期越长越好。他也提出，如果现行利率配套目前的利率理想，之后几年的利率也具吸引力，还是可以考虑。
根据ValuePenguin的资料，组屋最低固定利率配套的第一年利率从1.95％起，比平均固定利率配套少了15％至20％，锁定期是两年。以一笔偿还期为25年的50万元房贷为例，每个月连本带利需支付约2000至2200元，总利息相等于13万元。如果选择固定利率较低的配套，总利息可节省3万元。
姜德柱进一步说明道：“选择固定利率配套时主要考虑几点。首先是每个月的支付额，其次是到头来一共要支付多少利息。最后是贷款的灵活度，如几年后可以再融资。”
向银行再融资 争取更多津贴
根据资料，大多数新加坡房贷客户每两年至四年就会再融资。不少背负房贷者因为利率升高，有感每月供期的数额越来越高，现在已迫不急待想换配套。
何浭生说：“可以转换到更便宜的配套或者调整贷款结构，就值得再融资，例如从浮动利率转为固定利率。”
姜德柱也表示，如果能够缩短贷款期或偿还部分贷款，就能减少整体利息。只要能够少付利息，就算需要支付一些手续费进行再融资，基本上还是值得的。
有津贴可补贴‘回吐’律师费
再融资所需支付的费用当中，主要考虑违约金（penalty fee）和律师费（legal fee）。何浭生表示，如果你在锁定期限内转换配套，就得支付违约金。
他说：“一些银行提供贷款配套时会吸纳律师费，如果你转向另一家银行贷款，原先的银行可能会要求你‘回吐’律师费。因此，当你到另一家银行再融资时，就需问清楚会津贴多少律师费，看这笔津贴是否足以抵销你之前‘回吐’的律师费。”
另外，如果转换银行，还得支付估价费。根据ValuePenguin的资料，公寓估价费一般介于300至500元，有地房产则介于800至1500元。
银行能够给予多少津贴是一个关键。例如一份50万元的贷款，原本要支付2％利率，再融资后减至1.5％，意味着每年可节省2500元。
然而，如果律师费要2500元，估价费介于500至1000元，还得偿还在锁定期限换配套的违约金等，到头来可能省不了多少。因此，向准备再融资的“新银行”争取律师费等津贴非常重要。
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