查看冠状病毒19最新报道

沈茂强:办公楼经济

中央商业区同一条街上的每一栋楼,租金非但不同,而且差价也非常大。(档案照)

字体大小:

最近为了扩展业务,开始物色面积较大的办公室。

商人在选择办公地点时,会考虑什么因素?

着眼中央商业区,同一条街上的每一栋楼,租金非但不同,而且差价也非常大。外在因素如大厦外观、与地铁站的距离,都会影响办公楼租金。

在同一条街上,楼龄相近的大厦,外观设计虽然差不多,但租金也可能有很大差异。两栋大厦的入口虽朝同一个方向,但人潮也可能很不一样。

另外,大厦的人潮从哪儿来?位于地铁站旁的办公楼,人潮熙来攘往,整个环境看起来很有活力,可是吸引人潮的主要租户一旦搬离,整栋大厦立即失去吸引力,要找新租户又找不到,租金也可能马上减10%。

打个比方,一栋办公楼本来底层有一家咖啡馆,口碑不错,整体感觉很好。可是咖啡馆不久后结业,该单位被改装成办公室租给个体户,影响了周围办公室出租市场的“行情”,除了变得更难招租,租金也相对沒有原先的好。

另一栋办公楼,同样楼下有一家咖啡馆,经营了一年,因生意不好关门大吉。几个月后,换来某个大品牌,生意却好得不得了。整个大搂的租金也跟着提高。由此可见,一家咖啡馆也能改变大楼的租金。

近几年来,有不少办公楼被拆除重建,但重建后却有不一样的命运。发展商卖给了个别买家,先赚一笔,但买家却找不到租户,赔了一大笔钱。隔壁街的办公楼重建后,发展商又自己找租户,每个月都有新租户入住。

也有发展商选择翻新办公楼,为旧办公楼改头换面、增添户外设施,并把底层一楼和二楼改成商店和小餐饮区。翻新改造工程期间,继续租给租户,租金照收。翻新完工后,租金也能与相邻重建大楼一样高。

反观隔壁街的大楼,可能同样也进行翻新,可是翻新后,由于欠缺某些因素,就算减租也找不到新租户,甚至连原有租户也都陆续搬离。

同样是重建、翻新,但有人赚钱有人亏钱;同样是办公大楼,有的要租却租不到,有的则租不出;同样是咖啡馆,有者生意兴隆、门庭若市;有者则门可罗雀、惨淡经营。

我对新办公室的考量太多,既希望租金合理、靠近地铁站、大厦正门形象好、有人潮和生气,又靠近咖啡馆和容易找吃的地方,最好是在我客户周围。

(作者为I2 Capital总裁)

LIKE我们的官方面簿网页以获取更多新信息

网友评论