应对降温与房地产科技挑战 APAC与博纳各有千秋

这两家公司的市值相当接近,首次公开售股价格也不相上下。对比去年业绩,APAC的营收和净利分别比博纳高出11%和37%,盈利率也领先1.3个百分点。但大华继显报告显示,博纳过去三年的营收复合年均增长率达28%,高于APAC的22%。该行分析师看好博纳的增长潜力,建议“买入”并给出0.65元目标价。

近年来本地楼市逐渐升温,推动两大房地产经纪公司APAC产业和博纳产业(PropNex)先后挂牌上市。但随着政府重拳出击为楼市降温,这两只股如今都已跌破发售价。

与此同时,蓬勃发展的房地产科技,也为传统房地产中介行业带来挑战。APAC和博纳能否经受住这两大冲击,让股价从低谷回升?

今年7月刚挂牌的博纳产业,在本地有7500多名房地产经纪,占全岛房地产经纪总数四分之一。集团去年接管德伟产业(DWG)的房地产经纪业务后,超越APAC旗下的ERA产业成为本地最大的房地产经纪公司。

去年率先上市的APAC产业,在本地透过ERA产业拥有约6200名房地产经纪,规模位居第二。不过,集团上个月先后与世邦魏理仕(CBRE)和HSR这两家公司达成合作协议,令旗下经纪数量增至6875人,缩小与博纳间的差距。

若看海外版图,APAC则领先博纳。博纳目前以特许经营方式进军马来西亚、印度尼西亚和越南这三个市场,拥有近千名海外经纪。APAC则早就通过合资或再加盟(sub-franchise),将业务扩展到印尼、马来西亚、日本、韩国和泰国等九个市场,共有上万名经纪,单是印尼市场就有近8000人。

这两家公司的市值相当接近,首次公开售股(IPO)价格也不相上下。对比去年业绩,APAC的营收和净利分别比博纳高出11%和37%,盈利率也领先1.3个百分点。但大华继显报告显示,博纳过去三年的营收复合年均增长率(CAGR)达28%,高于APAC的22%。该行分析师看好博纳的增长潜力,建议“买入”并给出0.65元目标价。

分析师看好APAC前景

APAC去年9月上市后,股价随楼市买气一同攀升,在今年3月达到1.26元的高点,比发售价翻了近一倍。虽然此后集团股价随大盘一道走低,但分析师仍看好该股前景,并建议投资者趁低吸购。

不过,今年7月房地产降温措施生效当天,APAC股价就重挫25.6%至0.58元,首次跌破发售价,此后也一直在低位徘徊。星展集团研究随即把该股评级从“买入”下调至“已达估值”。

博纳更是出师不利,降温措施出台时该股挂牌还不到一周,股价未充分上扬就跌至谷底。虽然此后一度收复失地,但8月至今都持续走低。

大华继显仍看好博纳的发展前景,认为和房地产发展商相比,经纪公司属于轻资本商业模式,受降温措施的冲击较小。它预计到2019年底,本地转售私宅和组屋市场仍会受集体出售市场卖家的需求支撑。

报告也发现,房地产降温措施推出后,发展商为分散风险而雇佣更多房产经纪,令博纳市场份额受挤压。以8月开卖的The Tre Ver为例,发展商委任多达六家经纪公司销售,博纳的销售份额仅为30.2%。相比之下,公司在此前两个项目销售中占比分别是35.3%和43.5%。

星展集团研究报告指出,两个月来新私宅销售速度减缓,但价格依然稳定。相比之下,转售组屋成交量不降反升,可能是原本有意购买私宅的买家受新措施影响而转向组屋市场。

星展研究分析师林丽卿和陈伟祥说,APAC上半年净利达全年预测58%,大致符合预期。由于当前股价已反映大部分负面因素,因而把评级上调至“持守”,目标价则从0.66元降至0.62元。

两家公司都承诺,在上市首两个财年把至少五成以上净利作为股息派发给股东。博纳目前尚未派息,APAC已派发的两次股息均为2分。虽然下半年盈利增长料将放缓,但兴业证券相信APAC在2018财年的预估股息收益率还是高于6%,与本地房地产投资信托的平均收益率相当。

两公司都极力开拓海外市场

分析师认为,开拓海外市场有助于缓冲本地楼市周期性波动的冲击,APAC和博纳近来都大力推行这一多元化策略。

博纳今年8月通过特许经营方式进军越南市场。与此同时,APAC也在海南省成立合资公司,开拓中国市场。兴业证券分析师维杰(Vijay Natarajan)指出,此举在短期内不会为公司盈利带来重大贡献,但有助于APAC了解中国房地产代理业务的运作方式,未来也有机会把本地项目交叉销售给中国客户。他维持对APAC的“买入”评级,目标价定于0.77元。

除了楼市买气,房地产经纪公司的另一大风险,就是来自科技的冲击。

建屋发展局数据显示,自助进行转售组屋交易的买家和卖家比率已从2010年的11%攀升至去年的28%。建屋局今年1月推出转售组屋平台后,两个月内就协助约2000名买家和卖家完成交易,并将交易时间减半至八周。

国际地产公司顾问总裁邱瑞荣今年6月曾撰文指出,随着网络售房和租房平台逐渐普及,未来可能近八成组屋转售交易由买卖双方直接进行,不必通过中介。目前1万5000多名负责组屋转售及出租的房屋经纪中,可能有多达三分之一将被迫转行,或是转做其他类型房地产。

为应对科技颠覆,APAC和博纳各自推出手机应用,提高旗下经纪的竞争力。它们也与第三大经纪公司Huttons Asia联手设立房地产科技公司SOREAL Prop,并推出电子平台,为客户提供提供即时房产交易信息、数据分析和交易服务。

由于这两家房地产经纪公司上市时间不长,目前可比较的范围有限。从已有资料来看,两家公司各有千秋,发展方针也较为一致。到头来,可能还是要看投资者更信任哪家的“人”。不管是带领公司前进的领导团队,或是曾经接触过的房产经纪,都是企业文化的折射,也是在这个以人为本的行业中脱颖而出的关键。

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