近期可转售EC价格 比开盘价高约四成

这个溢价幅度和同个时期推出的公寓相比高出至少一倍。房地产分析师受访时说,今年楼市回温推高了EC转售价,不过,降温措施出台后导致市场疲弱,接下来进入转售市场的七个项目预料增幅会较小。

近期可开始转售的执行共管公寓项目(EC)价格比开盘价高出约40%,这溢价幅度和同个时期推出的公寓相比高出至少一倍。

房地产分析师接受《联合早报》访问时说,今年楼市回温推高了EC转售价,不过,降温措施出台后导致市场疲弱,接下来进入转售市场的七个项目预料会有较少的增幅。

政府1996年首次推出EC计划,吸引不少年轻夫妇一圆“公寓梦”。不过,这类型项目到2005年暂停推出,直到五年后“重出江湖”。

首两个登场的项目是位于榜鹅的Prive,以及万国的爱士百乐之居(Esparina Residences)。它们分别于2013年7月和9月取得临时入伙证(TOP)。

EC限制屋主必须住满五年后,才可转售给新加坡公民和永久居民,10年后则可以卖给外国人。而一般公寓建成后可直接转售,但屋主得缴付卖家印花税。

换言之,Prive自今年7月开始已进入转售市场。市区重建局的数据显示,Prive至今有72宗交易,平均尺价为容积率每平方英尺967元。这和八年前推出的尺价相比高出38.5%。

相比之下,坐落在Prive旁的私人公寓项目溢价则较低。宝家轩(A Treasure Trove)今年至今的平均转售尺价为1084元,比开盘尺价高出约18.1%。Parc Centros的转售尺价则为1143元,和开盘相时比高出21.9%。

另一个可开始转售的EC是爱士百乐之居。它从上个月至今共有33个交易记录,平均转售尺价为1076元,这比开盘价高出41.4%。

毗邻两个项目万宝阁(Jewel@Buangkok)和The Quartz的竣工年份差别较大,转售溢价截然不同,因此难以对比。

不过,如果是和位于相同规划区的项目相比,爱士百乐之居的转售溢价幅度高出约三倍。

橙易产业数据显示,距离爱士百乐之居一公里的The Luxurie,今年至今的转售尺价为1142元,溢价为10%。有两公里之远的云水苑(H2O Residences)的转售尺价为1050元,也比开盘价高出10.8%。

由此推算,爱士百乐之居的转售溢价和这两个项目相比高出三倍。

橙易产业研究与咨询部主管孙燕清说,出售EC的溢价幅度通常比一般公寓来得高,而去年楼市回温更进一步推高转售价。她指出,EC转售价是和私宅转售市场挂钩。

“由于EC开盘价较低,因此转售溢价的增幅会更大。”

杰地集团(ZACD Group)执行总监麦俊荣则将竣工年份考虑在内并综合数据。对于Prive和爱士百乐之居的溢价,他认为两者的复合年均增长率(CAGR)分别为4.8%和5%。在它们附近的几个公寓项目的CAGR则介于0.8%至5.9%。

他说:“周边公寓推出的时间点不同,价格增长因此不一,所以这不代表脱售EC必定比公寓更‘好赚’。”

另一方面,政府于7月出台降温措施,导致私宅价格的涨幅逐渐放缓。接下来,有七个EC项目会在明年进入转售市场,转售溢价相信也会受到影响。

莱坊高级咨询与研究部主管李乃佳认为,目前市场相当疲弱,这些单位的溢价增幅预料相对减少。“这些EC预计也会对转售公寓单位的价格造成下行压力,打算买房者会有更多选择。”

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