利率虽节节攀升 本地房地产投资信托表现仍优于大市

虽然美国联邦储备局今年来已经加息四次,利率节节攀升,但本地房地产投资信托(REIT)今年来的表现优于大市。

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本地各领域REIT与各市场REIT收益率比较。

分析师看好REIT

展望明年,分析师认为,由于宏观环境充满不稳定因素,投资者会规避风险,因此相对看好REIT。

追踪约31只REIT的富时海峡时报房地产投资信托指数(FTSE ST REIT Index),今年以来下挫超过8%,海峡时报指数则跌了11%。

兴业证券和银河—联昌证券对REIT持“加磅”的看法,华侨投资研究和辉立证券则给予“中性”的评级。

银河—联昌证券分析师骆敏仪指出,在规避风险的环境中,该证券行对REIT持加磅的建议,并看好每单位派息增长较出色的个别REIT。

兴业证券分析师维杰(Vijay Natarajan)在近期的一份报告中指出,本地REIT的平均收益率为6.3%,比十年期新元债券收益率高出39个基点,这在全球都属于最高水平。不包括全球金融危机在内,本地REIT的十年期平均收益率差距是40个基点。

他指出,此前活跃的集体出售市场导致市场上多出约190亿元的流动资金,其中大部分资金还没有进入卖家的口袋。根据他的观察,房地产市场降温措施出炉后,这些卖家选择继续观望,或购买更小的屋子。

REIT是高净值人士和零售商家偏爱的投资选择,因此这些流动资金有可能会流入相对有防御性的REIT领域。

华侨银行投资研究则认为,REIT的估值相对合理,但仍不够吸引人。该证券行预计下个财年本地REIT的每单位派息预计增长2.4%。

明年利率是否会继续上升是投资者关注的焦点之一。

维杰指出,从历史数据看,REIT的收益率和债券收益率的关联较大,本地的十年债券收益率今年只攀升了20个基点。

随着利率逐渐攀升,黄秀婧发现到REIT进一步进行对冲,平均78%的债务已经进行固定利率对冲,年初时候的这个比率是72%,这在很大程度上抵御了短期融资成本上升的影响。至于对各领域REIT的展望,分析师的看法略有不同。

辉立证券分析师黄秀婧看好办公楼和酒店领域REIT,对零售和工业REIT相对谨慎。

她指出,办公楼REIT资产的租用率高达98%以上,远高于中央区办公楼的平均水平88.2%。过去五年甲级办公楼租金逐渐改善,预计不久后可取得正面或更高的租金调升率。

骆敏仪也看好办公楼REIT的展望,供应紧缩会推高租金,租金预计明年上升5%至10%。

此外,她预计酒店REIT的客房平均收入(RevPAR)明年会加快复苏,新供应预计逐渐放慢,不多企业需求疲弱会拖累服务公寓。

维杰则看好工业和酒店REIT,因为供需情况较好,估值也吸引人,不看好办公楼和零售REIT。

他说,虽然办公楼租金逐渐攀升,但对每单位派息的贡献预计要等到明年下半年才显现出来。而零售业预计面对挑战,明年还有不少购物商场增加零售空间的供应,租金预计会保持平稳。他建议投资者等到股价下跌时才吸购。

投资者担心美国的税改会冲击拥有海外资产的本地REIT,但分析师认为这个可能性不大。

维杰认为,税务制度出现大改变的可能性很低,因为许多私募基金使用现有的架构,一旦大改会对美国的外资投资带来广泛的影响。

此外,中期选举的结果也使得美国政府大幅修改税务制度更困难。

分析师各有所好

在本地挂牌的36只REIT中,不同证券行的分析师各有所好,他们的推荐如下。

银河—联昌证券分析师骆敏仪:凯德商用新加坡信托(CMT)和城市发展酒店服务信托(CDL Hospitality Trust)。

兴业证券分析师维杰:腾飞瑞资(Ascendas REIT)、凯诗物流信托(Cache Logistics Trust)和宏利美国房地产投资信托(Manulife US REIT)。

辉立证券分析师黄秀婧:凯德商务产业信托(CCT)、丰树工业信托(Mapletree Industrial Trust)和吉宝数据中心房地产投资信托(Keppel DC REIT)

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