房地产解码
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“资产丰厚、现金不足（asset rich, cash poor）”通常用来形容拥有大屋子，手头却没有余钱的屋主。但在某些情况下，屋主也可以用房屋作为抵押套现。
当屋主已偿还一部分房屋贷款，持有的单位价值又上扬时，便可以考虑将房屋抵押给银行，换取现金贷款。这类贷款被称为房屋净值贷款（Home Equity Loan），也叫做资产增值抵押贷款（Mortgage Equity Withdrawal Loan）。
根据政府规定，组屋单位不得用做抵押，因此这类贷款只适用于私宅屋主。至于执行共管公寓（EC），则要等过了五年最低居住年限（Minimum Occupation Period）后才可以拿来抵押。
就算屋主还没还清房贷，也可以拿已还贷款的部分价值做为抵押，但只能向同一家银行贷款。举例来说，如果你拿的是A银行的房贷配套，目前还在还贷，就只能向A银行申请房屋净值贷款。
这类贷款的最长年限是75年，还要扣除屋主的年龄和已偿还房贷的时间。以一名45岁屋主为例，如果他已偿还20年房贷，那最长还贷期限是75-45-20=10年。
银行发放的房屋净值贷款额，最多可达房屋价值的80％。不过，这要减去尚未还清的贷款额，以及用于偿还房贷的公积金。换句话说，屋主无法通过抵押房屋来套现公积金存款。
以一个价值100万元的单位为例，屋主若抵押这个单位，最多可贷到80万元。扣除25万未偿还房贷和用于买房的30万元公积金，最多可贷到25万元现金。这笔钱可用于各种用途，例如孩子教育金或装修费用。
虽然最终能贷到的钱不如想象中多，但已比大部分其他贷款额高得多，毕竟一般个人贷款只能借给你相等于四倍月薪的钱。此外，多数贷款都要受总偿债率框架（TDSR）限制，即借贷者每个月须偿还的贷款不得超过月收入的60％。但根据前年出台的新条例，如果房屋净值贷款的贷款额不到房子估值的一半，就免受这一限制。
和房贷一样，房屋净值贷款也分为固定利率和浮动利率配套。这类贷款利息通常低于其他个人贷款。但如果没有及时还贷，后果会更加严重，银行有权将单位拍卖还债，屋主则会失去栖身之处。
这类贷款和房贷的不同之处，则是不能用公积金偿还贷款。也就是说，屋主要确保每个月都有足够现金用于还贷。
此外，每申请一次贷款，就要重新对房屋进行一次估值，用于估值的行政和法律费用最少也要2000元。贷款审批过程通常需要两个月，如果屋主还有房贷在身，整个过程可能长达四个月。因此，这类贷款并不适合应急。
综上所述，虽然房屋增值贷款利息较低、可贷到更多现金，也可能免受总偿债率框架限制，但它还是有诸多限制，风险也不小。屋主在决定贷款之前，应对个人财务需求和偿债能力进行全面评估，避免最后陷入家财两空的窘境。
