新项目涌现美芝路发光芒

楼市乾坤

分析师认为，美芝路有潜力发展成集办公、娱乐和居住于一体的新型社区，成为核心中央商业区的自然延伸。

这也响应政府不久前宣布的振兴市区计划，为中央商业区注入新活力。

提起中央商业区（CBD），许多人先想到的是莱佛士坊或滨海湾金融中心。位于中央商业区边缘的美芝路，就像个“灰姑娘”，虽然同处于CBD，但其光芒总被珊顿道和罗敏申路盖过。

不过，近这一两年，美芝路一带陆续涌现多个令人瞩目的新项目，仿佛为这位沉寂许久的佳丽披上华服，让她重新焕发光彩。

受访分析师认为，美芝路有潜力发展成集办公、娱乐和居住于一体的新型社区，成为核心CBD的自然延伸。这也响应政府不久前宣布的振兴市区计划，为CBD注入新活力。

刚过去这一周，国浩房地产（GuocoLand）宣布斥资24亿元打造国浩时代城（Guoco Midtown）。这个综合项目总楼面为95万零600平方英尺，集办公楼、酒店、住宅和零售空间于一体，预计2022年上半年竣工。

国浩房地产在2017年以16亿2200万元通过政府售地计划标得美芝路这块地段，相当于每平方英尺容积率1706元，一度刷新本地最高容积率竞标尺价。分析师看好这个大型综合项目将成为美芝路的新地标。

毗邻国浩时代城的邵氏大厦（Shaw Towers），也借此机会重新发展。这栋已有43年历史的大厦，明年将拆除重建为35层楼的甲级办公楼，预计2023年完工。届时，办公楼面将从26万平方英尺增至40万平方英尺，另有3万平方英尺零售空间。

与这两个项目一街之隔的两块私宅地段，则为该区提供更多居住选择。上月底截止招标的密驼路（Middle Road）地段共吸引10方人马投标，最高竞标价相当于容积率每平方英尺1458元。隔天推出的陈桂兰街（Tan Quee Lan Street）地段，预计将吸引八到12方出手。

其实早在这些项目推出前，美芝路就已开始改头换面。2016年落成的风华南岸（South Beach），从原本的军营和士官俱乐部脱胎换骨成集酒店、办公楼、零售店面与私人公寓于一体的综合发展项目。与它同年竣工的双景坊（DUO），同样融合高档私宅、办公楼、酒店和零售元素。

美芝路另一个地标建筑莱佛士酒店今年将完成翻新，不仅客房和商店换上新装，酒店二楼也开设共用工作空间，为工作人士提供办公场所。

房地产咨询公司世邦魏理仕预计，美芝路和政府大厦一带的办公空间将在2022年达630万平方英尺，比现在的540万平方英尺多出15.8％。

另据高力国际统计，国浩时代城、邵氏大厦和莱佛士酒店购物廊将为该区新增超过6万2000平方英尺零售空间；国浩时代城、密驼路和陈桂兰街的住宅项目则可建造1174个住宅单位，比第六和第七邮区现有私宅数量多出不止一倍。

相比金融机构云集的莱佛士坊和珊顿道，美芝路办公楼的租户更多元化。高纬环球东南亚研究部主管李敏雯指出，双景坊的主要租户包括医疗保健业者雅培（Abbott）、能源公司雪佛龙（Chevron）和化妆品公司雅诗兰黛（Estee Lauder）。“相信共用工作空间业者也有兴趣在新项目落户，满足这一带租户的灵活空间需求。”

高力国际新加坡研究部主管宋明蔚预计，随着更多优质项目落成，这一带仍将拥有大型跨国公司租户，但也会吸引更多科技公司和要使用会议、展览与奖励旅游（Meeting、Incentive、Convention、Exhibition，简称MICE）空间的租户。

其实，国浩时代城的一大特点就是15％的办公楼空间将采用灵活出租模式，以应付企业不断改变的需求。办公楼其中两层将作为创新实验室空间，一旁的垫楼还可作为MICE设施使用。

国浩房地产新加坡集团董事经理郑馨尧在推介国浩时代城时指出，项目英文名里的“中城”（Midtown）概念，正是取自象征集办公、购物与娱乐活动于一身的综合区域。集团希望通过该项目，为美芝路地区注入更多活力。

仲量联行新加坡研究与咨询部主管郑惠匀认为，莱佛士坊和滨海湾一带依然是本地的金融和商业枢纽，而兼具办公楼、零售空间和酒店的美芝路，则会成为核心CBD的延伸。“与巴耶利峇等区域中心相比，美芝路更靠近核心CBD，这是该区的主要发展优势。”

世邦魏理仕咨询与交易服务董事经理阿姆斯特朗（Moray Armstrong）指出，甘榜格南保留区的历史和文化氛围是美芝路一带的独有特色。随着新项目涌现，该区将为企业和个人提供更多样的办公、娱乐和居住选择。

高纬环球报告指出，自甲级办公楼租金在2017年上半年触底以来，政府大厦一带的办公楼租金已累计上扬20％，武吉士区的办公楼租金也攀升16％。预计这一带的租金今年将再上扬5％至8％。

李敏雯说，随着更多新项目落成和新租户入驻，预计这一带房地产的整体租金和价格都会上扬。“但随着企业迁入新项目，一些屋龄较大的办公楼租金可能停滞。业主应考虑翻新大楼，或像邵氏大厦一样进行重建。”

在美芝路新项目不断涌现的同时，这一带的多个“高龄”项目也相继推出求售。其中最令人瞩目的是有“小泰国”之称的黄金坊（Golden Mile Complex）。

建于上世纪70年代的黄金坊，去年10月起多次集体求售，上月以公开招标方式再度推出市场，保留价仍维持在8亿元。根据市区重建局规划建议，若能成功保留建筑，新项目总楼面预计可达8万5978平方公尺，比现有楼面增加七成。

毗邻黄金坊的黄金大厦（Golden Mile Tower），料在未来半年内推出求售，保留价为7亿元。

郑惠匀乐观展望，更多沿路建筑翻新重建，将进一步巩固美芝路作为工作、生活和娱乐社区的地位，它在投资者、租户和私宅买家眼里的形象也会随之改善。“这些都会让该区的资产价值和租金获得提升。”