甘榜武吉士白色地段料12月供发展商勾出 分析师:规模庞大或面对更大销售压力

政府售地计划今年下半年备选名单中的甘榜武吉士(Kampong Bugis)白色地段,会在12月供发展商勾出。分析师认为,由于项目规模庞大,而目前的市场淡静,参与项目的发展商可能面对更大的销售压力。

政府在2017年便公布甘榜武吉士的发展计划,该地段面积达99万平方英尺,可建造4000个住宅单位,以及提供53万8195平方英尺的零售、办公、体育休闲设施等空间。

该地段将由一家主要发展商(master developer)开发,类似滨海湾金融中心(MBFC)的发展模式。

这幅地段预计会在12月供发展商投标,整个地区的建造工程预计会在九到11年内完工。

根据高纬环球研究部高级经理黄显洋分析,房地产市场的逆风正盛,而这个项目涉资不菲,发展商对该地段的兴趣预计有限。

“政府地段的整体地价可能超过50亿元,足以让大型发展商却步。对这幅地段感兴趣的应该是有开发大型项目经验,并且能承担相关风险的发展商财团。”

一个例子是由长江实业地产(CK Asset Holdings)、香港置地(Hongkong Land)和吉宝置业(Keppel Land)联合发展的滨海湾金融中心。

他还说,额外买方印花税条例加大了发展商要承担的风险。此外,由于工程浩大,发展商必须长时间投入大量财力和人力,可能会面对资源流动受限的困境。

利斯苏富比国际房地产新加坡运营总监梁文豪也有类似看法。他认为,发展商要为大型地段支付大笔印花税和额外买方印花税,市场氛围疲弱也提高了风险。

可是在世邦魏理仕研究部主管沈振伦看来,发展这幅地段的风险并不特别巨大。

“主要发展商标得地段后,会开发部分地段,其余分成小地段由其他发展商负责,所以风险会分散。”

他还说,这幅地段之所以在备选名单中,相信是为了让发展商根据在12月公布的细节研究发展的可行性,在有一定把握后才把地段“勾出”。

正选名单全是私宅地段 

昨天公布的政府售地计划正选名单全是私宅地段。

在这五幅地段中,梁文豪较看好里峇峇利区的尔卫民路(Irwell Bank Road)地段,因为地段靠近未来的大世界地铁站、商场和小学。他预计,竞标价可能达到容积率每平方尺1500元至1800元。

仲量联行研究与咨询部高级董事王德辉也认为这幅黄金地段备受关注。

“由于地段面积不小,可建造445个私宅单位,地价应该会高。此外,该区私宅供应过剩,发展商在竞标时应该会很谨慎。”

正选名单中还有一幅位于芬维尔巷(Fernvale Lane)的执行共管公寓地段。王德辉认为,这类公寓供应并未过多,该地段相信会吸引不少发展商竞标,但由于市场疲弱,竞标价不会太高。

值得注意的是,今年上半年备选名单中的坎贝拉通道(Canberra Drive)地段,也出现在下半年的备选名单中。可是这次该地段被分成两块,从原本的44万零244平方英尺,分成两幅分别为14万3160平方英尺和29万8160平方英尺的地段。

高力国际新加坡研究部主管宋明蔚指出,两个较小地段分别能兴建220个和455个单位,比分割前的675个单位,更容易发展,适合大小不同的发展商竞标。

在商用地段方面,除了甘榜武吉士的白色地段之外,还有一幅位于兀兰2道的白色地段,可建造综合项目,这有助于推动兀兰区域中心发展。

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