地点虽优越市场却面对逆风 两白色地段备售多月无发展商勾出

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受访分析师指出,滨海景和兀兰区域中心这两幅地段地点优越,而且又具备酒店和办公楼等元素,可满足当前市场需求。不过,基于这些项目发展成本高达数十亿元,加上当前市场面对逆风,巨大潜在风险令发展商对这两幅地段兴趣缺缺。

楼市疲弱影响发展商买地情绪,政府推出的滨海景(Marina View)和兀兰区域中心白色地段不吃香,至今仍未有发展商申请“勾出”。

受访分析师指出,这两幅地段地点优越,而且又具备酒店和办公楼等元素,可满足当前市场需求。不过,基于这些项目发展成本高达数十亿元,加上当前市场面对逆风,巨大潜在风险令发展商对这两幅地段兴趣缺缺。

所谓白色地段(white site),是可供多用途的综合发展地段,让发展商更灵活选择用途组合。由于它更具灵活性,所以一向来备受发展商关注。

例如,位于白沙市镇中心、美芝路以及中央林荫道“老巴刹”等几幅白色地段,都立下价格标杆。其中,马来西亚发展商IOI产业集团2016年以25亿元标中的中央林荫道地段,更创下政府售地计划的最高地价纪录。

在最新一轮政府售地计划(GLS),备售名单上有三幅白色地段,当中两幅其实是“旧货”——滨海景和兀兰区域中心。

高力国际新加坡研究部主管宋明蔚接受《联合早报》访问时指出,滨海景地段早在2011年推出,当时主要作为办公用途,后来2015年被当局抽掉,直到去年6月又重返备售名单,并从办公改为住宅与酒店用途为主。

根据市区重建局规划,滨海景的白色地段,总楼面面积达10万1629平方公尺,可为市场增添540个酒店客房,以及905个私宅单位。

降温措施令发展商更谨慎

该地段毗邻新加坡大会堂和新加坡华族文化中心,一旁是私宅项目珊顿云尚(V on Shenton),并且靠近亚洲广场(Asia Square)、滨海盛景(Marina One)等建筑,以及滨海湾站、市区站和兴建中的珊顿道地铁站等。

当这幅地段去年10月推出时,不少分析师都看好并预测地段如果被勾出,将引起发展商激烈竞争,竞标价介于15亿元和17亿5000万元。不过,这幅地段至今无人问津。

对此,宋明蔚指出,降温措施出台后,发展商对开发私宅项目更谨慎,特别是考虑到滨海景地段附近的私宅项目,还有不少未售出单位,更令他们提高警惕。

她说:“去年7月降温措施削弱了私宅需求,同时增加发展商的潜在成本,这包括25%额外买方印花税(ABSD)和无法退回的5%印花税。此外,新加坡作为小而开放的经济体,高度依赖贸易,当前贸易战局势和宏观经济恶化,多少影响房地产业的最终需求。”

高纬环球研究部高级经理黄显洋认为,楼市正面对逆风,发展商侧重于卖出手上持有单位,不急于买入私宅地段。况且,滨海景地段处于代表高档私宅的核心中央区,因价格较高,受降温措施影响也最大。

新柔地铁计划暂停兀兰地段吸引力大打折扣

据他统计,目前高档私宅供应多达8823个单位,却有超过九成未售出。

至于兀兰白色地段自去年12月推出以来,也未有人勾出竞标,黄显洋认为办公楼去中央化(decentralisation)进程缓慢,造成兀兰办公租赁市场需求有待观察。

兀兰白色地段位于兀兰地铁站旁,总楼面面积约11万5000平方公尺。可作为办公楼、住宅、零售和娱乐用途,包括可兴建约450个住宅单位,以及至少4万5000平方公尺的办公空间。

政府正计划下来15年发展约100公顷的兀兰区域中心,其中有连接柔佛新山的地铁站。一旦全面发展,这地区可带来10万个工作机会。

兀兰区域中心目前仅有Woods Square办公楼项目,它由远东机构领头的财团发展,共有466个办公单位,迄今卖出了112个单位。

世邦魏理仕研究部主管沈振伦指出,兀兰地区基础设施还未全面发展,加上新柔地铁计划宣布暂停至9月底,令地段卖点之一“可与新山产生互补协同效应”大打折扣。

他说:“整体上,兀兰和滨海景地点理想,具强大发展潜能,是相当好的地段。但现在市场充满不确定因素,发展商都采取静观其变态度,两幅地段再好,也难吸引到他们出手勾地竞标。

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