办公楼掀‘校园风’工作更有劲 ？

楼市乾坤

近年来，随着许多美国科技巨头纷纷设立或翻新具有校园风格的办公园区和大楼设施，为办公空间注入朝气与新活力，

这股席卷全球的风潮也吹入本地。我国未来的裕廊创新区和榜鹅数码园区，预料将更加细致地诠释与谱写这类园区的校园风格新篇章。

校园风格有什么利与弊？它对办公楼市场会造成什么影响？其热度能否延续下去？这一期《楼市乾坤》找来多名分析师分享看法。

洋溢校园风格（campus style）的商业园、工业区和办公楼设计概念，其实早在上个世纪40年代就在美国出现，80年代起蔚为风潮。

如今，随着美国许多大型科技公司崛起，这些企业为吸引和留住属于千禧一代的员工，更加重视建筑与环境对他们所带来的影响。

这也促使工作和生活环境以人为本的意识抬头，加上近年共同工作空间的新概念推波助澜，“校园风”看似势不可挡。

融入校园风格的企业总部代表——谷歌位于加州山景城的Googleplex、微软在华盛顿雷德蒙德的总部，以及苹果在加州的Apple Park，启发了欧洲乃至中国的类似办公园区和设施。

至于本地，最显著的例子，莫过于谷歌在丰树商业城II（Mapletree Business City II）的办公大楼。

目前，我国办公园区和大楼设施，也正在酝酿另一番校园风格的新景观。

瑞士银行（UBS）最近就传出基于重新发展的槟榔路9号（前家居坊）具备校园风格设施，而租下其所有办公空间。

英国科技巨头戴森（Dyson）年初宣布把企业总部从英国伦敦迁至我国，它在科学园一期、靠近国立大学医院的新加坡科技中心也将把面积翻倍。

Grab和雷蛇（Razer）最近也宣布在纬壹科技城（One-North）建设新办事大楼。

此外，腾飞（Ascendas）将重新发展科学园一期（Science Park 1），预料也会提供更多校园风格设施。

高力国际（Colliers）新加坡研究部主管宋明蔚接受《联合早报》访问时表示，在传统大学校园中，学府和相关建筑，例如讲堂、宿舍和学生中心，都同处于周遭如同公园的一大片地皮上。所谓校园风格的说法，因此延伸到商业园、工业区和办公设施。

高纬环球（Cushman & Wakefield）研究部高级总监李敏雯指出，校园风格商业园一般聚集许多办公大楼，地段面积庞大。整个园区的蓝图一般包括公路、停车设备和园景，整体经过缜密规划。

园区设施除了带动区内群体的合作和交流，也通过时尚设施，如活动区、广场，以及餐馆与商店，改善他们在工作与生活之间的平衡。

利斯苏富比（List Sotheby's International Realty）研究部主管韩焕美表示，校园风格概念自80年代起在美国蔚然成风，但本地当时没怎么听到这个说法，可能是因为我国空间有限和文化差异的关系。

她认为，尽管本地拟发展展现校园风格的裕廊创新区和榜鹅数码园区，但从规模和土地面积来说，仍无法同国际的校园风格园区相比。

第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询部高级主管张敏璋也说，由于地点适中的土地有限，本地的校园风格商业园属于“迷你规模”。

他说：“在地点卓越和四通八达的地区，地价昂贵，这个问题成为建设名副其实的校园风格园区的一大阻碍因素。”

世邦魏理仕（CBRE）研究部主管沈振伦指出，校园风格园区越来越受到欢迎，但我国整体上可能无法达到同其他国家一样的规模。

“我们可能会采用纵向发展的方式，秉持在一个空间包揽所有服务的原则，而不一定横跨园区。”

宋明蔚说，由于具备开放式工作空间概念、包容性环境和社交特征，许多企业认为校园风格环境，利于促进员工之间的合作。

此外，由于位于单一地点，企业对如何展示“校园”门面有绝对操控权，因此有助于培养员工认同感和企业文化。

校园风格设备包括办公桌轮用制（hot-desking）。韩焕美指出，这个概念对年轻上班族来说行得通。他们在大学求学时，校园已采用这样的制度。

她指出，校园风格目的是要打造更好的工作环境，偏重于为了营造工作氛围而设计，而非基于成本效益。

校园风格办公园区和设施，让企业能够把空间调整为不同的形式，迎合商业需求的改变。

不过，这类园区可能面对“过度集中的风险”（concentration risk）。宋明蔚表示，为避免天灾和恐怖袭击造成业务中断，企业或许应再物色一个替代地点。

此外，校园风格办公园区和大楼设施的某些特点对业主可说是双刃剑，既是优点，也可能成为缺点。

张敏璋说，业主可把一整座出租给单一租户，省去管理不同租户的麻烦。许多这类租户签下的都是长期租约。

可是，一个主要缺点是，若该租户将来不续租约，屋主就需要寻找一个或多个租户取代原来的租户，“由于建筑到时已有八至10年的屋龄，可能已失去吸引力。”

分析师认为，校园风格办公园区与设施的兴起，对租金市场的影响不大。

高纬环球（Cushman & Wakefield）研究部高级总监李敏雯说：“不论环境是否属于校园风格，公司一般上还是会使用同样大小的空间，而且也不会为校园风格设施支付租金溢价。”

尽管不少分析师指出，校园风格园区或建筑让企业能把所有员工集中到一座大厦，有助于节省租金，但他们也认为这并不会进而对租金市场产生重大影响。

沈振伦认为，在具备校园风格或“自给自足”的建筑中，虽然个人空间可能缩小，但共用空间却增加。公司对空间的需求将更具效率，它们未来对办公空间的面积要求可能减少10％至30％。

对于校园风格办公园区与设施是否会在我国发展下去，分析师认为，我国的校园风格办公园区与设施，可能面对不受土地面积限制的其他区域国家的竞争。

张敏璋说：“这类特点（指校园风格）很容易就被拥有更多土地，而地价和员工成本却更低的国家所复制。”

例如，印度等国家拥有更多土地，具备能提供更多“奢侈”设施的灵活性，也拥有庞大的熟练员工人口。

“基于面对来自区域与国际的竞争，加上产品周期变短以致于机会成本高涨，新加坡应该采取谨慎态度，不应过度供应这类设施。”

不过，分析师仍看好校园风格对办公空间所带来的正面效应。

韩焕美认为，这股趋势将会为市场注入活力，企业会更有创意地使用办公空间，而老旧的商业办公楼也会考虑翻新或重新发展。

本地未来 ‘校园风’ 商业园 制造工作岗位创造交流空间

继纬壹科技城之后，未来的裕廊创新区（Jurong Innovation District）和榜鹅数码园区（ Punggol Digital District）将把本地办公园区和设施对校园风格的诠释和定义，带到新的层次。

裕廊集团（JTC）新区发展署总署长郭宝俊告诉《联合早报》：“合作和思想交流是创新经济的关键。可是，这些都不会偶然发生。”

他表示，裕廊集团的商业园因此通过全力促成恰当的机构与业者组合，以及设计能促进交流的空间，来带动合作与思想交流。

裕廊集团是这三个商业园区的开发商及规划者。

占地200公顷的纬壹科技城的入驻者组合包括新加坡国立大学、新加坡科技研究院（ASTAR）、跨国企业、中小企业和起步公司。

裕廊创新区占地600公顷，将集学习、研究、创新和生产活动于一体。整个园区在20年内分阶段发展，第一期工程约在2022年完成。

盛裕控股集团（Surbana Jurong）斥资4亿元，在裕廊创新区打造新全球总部“盛裕园区”（Surbana Jurong Campus），总楼面面积6万8915平方公尺，可容纳多达4000名员工。

至于榜鹅数码园区，占地50公顷，将提供绿色环境，并结合新加坡理工大学校园和商业园，以促成企业界和学术界的更多合作，以及让学生与专业人士进行交流与集思广益。

这将成为我国数码与网络安全发展重镇，未来预计可创造约2万8000个新工作岗位，推进我国经济数码化进程。