新加坡金融管理局探讨提高新加坡房地产投资信托（S-REIT）的举债顶限，分析师认为将从中受惠的是拥有强大保荐机构当“靠山”，以及可借力举债顶限上调而加快发展步伐的S-REIT。
金管局周二闭市后展开公众咨询活动，探讨把REIT的举债顶限，也称最高负债率，从目前的45％提高到50％至55％，但会把最低利息覆盖率（interest coverage ratio）要求考虑在内。
大华继显分析师许建华昨天在一份报告中说，拟议改变的条规设想周全，让S-REIT在拥有扩展的灵活性和维持审慎资本结构之间，取得最佳平衡。
他认为，举债顶限上调，将让大型S-REIT能够更快收购较大型的资产。近期，S-REIT都在国外向第三方收购资产，这些资产都需经过激烈竞标，而且分秒必争。
“以债务取得资本的成本较低，更高的举债顶限将让S-REIT能够优化资本结构。此外，若利用发售股票集资，所需时间将更长。”
与此同时，按照目前的举债顶限，较小型S-REIT往往无法一口气“吞”下较大型资产，须分几次买下这类资产，举债顶限上调能够应对这个情况。
许建华举例说，星狮地产信托（Frasers Centrepoint Trust）向保荐机构收购水滨坊（Waterway Point）的三成权益，并考虑在以后才取得其余权益，“较高的举债顶限将为较小型S-REIT能够在一次交易中就买下整个较大型资产的情况铺路”。
大华继显看好的S-REIT当中，不少都有信誉良好的保荐机构扶持，其利息覆盖率也高于金管局探讨的2.5倍最低利息覆盖率。
例如，凯德集团（CapitaLand）旗下的雅诗阁公寓信托（Ascott Residence Trust），负债率为35.7％，利息覆盖率是4.5倍。雅诗阁公寓信托将和腾飞酒店信托（Ascendas Hospitality Trust）合并。
另一只备受到看好的信托是百汇生命产业信托（PLife REIT），其利息覆盖率门槛为众信托中最高，达到13.2倍。
此外，具备相当规模和高质量的S-REIT，也是分析师看好能够借力举债顶限上调，而扶摇直上的信托。
杰富瑞（Jefferies）分析师克里什纳古哈（Krishna Guha）昨天发表报告指出，以50％负债率来说，他所分析的11只信托的资产管理规模（AUM），将增长14％或90亿元。
他预料，只拥有本地资产的信托将放眼海外资产，使得S-REIT领域的资产管理规模和每单派息增长取得增长。
“我们认为，基于长期处于低利率环境，条规政策的调整将是亲周期的（pro-cyclical）。因此，在资产分配方面采取自律做法，以及能准确解读融资与利率的周期是重要的。”
从规模和质量的角度出发，杰富瑞看好的S-REIT是腾飞房地产投资信托（Ascendas Reit）、凯德商务产业信托、丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust）和腾飞印度信托（Ascendas India Trust）。
不过，根据昨天的闭市价，这四只信托当前的股价都已高于杰富瑞为它们定下的目标价。
星展集团区域股票策略师吴琇琼认为，收购潜能将是S-REIT评级可能重新调整的推动力，金管局检讨其举债顶限，将促成更多收购机会。
美国联邦储备局今年也可能减息两次，尽管这个情况大多已纳入S-REIT股价，但S-REIT仍具备上调目标价的潜力。
