发展商“撑饱”竞标减少 土地竞标价比降温推出前低8%

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根据高力国际整理的数据显示,今年迄今政府推出的七幅私宅地段,平均土地价格相当于容积率每平方英尺1167元,较去年降温措施推出前的1271元,低了8%。

本地私宅销售似有回暖迹象,但今年土地竞标价走软,参与竞标人数也减少,反映发展商对楼市的谨慎态度。

分析师表示,地点优越且面积较小的私宅地段仍会吸引发展商,但大多发展商目前在“撑饱”状态,预料接下来土地竞标价将趋软。

根据高力国际(Colliers International)整理的数据显示,今年迄今政府推出的七幅私宅地段,平均土地价格相当于容积率每平方英尺1167元,较去年降温措施推出前的1271元,低了8%。

此外,参与竞标人数也从八方,减少到六方,像本月初陈桂兰街(Tan Quee Lan Street)招标结果出炉,只收到两份竞标书,同去年该地区附近的密驼路地段受到10份竞标书相比,反应相对冷淡。

高力国际新加坡研究部主管宋明蔚接受《联合早报》访问时表示,这主要是降温措施发挥效应,令发展商对土地的需求锐减,竞标价也不再“牛气冲天”。

她指出,降温措施前,最高竞标价往往比预期高出一两成。降温措施后,最高竞标价大多只达到预期,甚至低于预期。去年7月后推出的两幅地段,平均土地价格更跌了近三成,只达容积率每平方英尺916元。

她说:“整体来说,今年私宅地段的最高竞标价都比预期低,反映了发展商的谨慎态度。”

世邦魏理仕研究部主管沈振伦直言,发展商前几年积极抢地填补土地库存,现在“肚子撑爆了”,目前正处于“消化”阶段,忙于卖出持有的项目单位。

他说:“土地库存即将耗尽的发展商,或许也会继续关注政府售地活动。但大多发展商已有不少项目在手,他们的当务之急相信是要在五年期限内卖完所有单位。”

仲量联行研究与咨询部高级董事王德辉却认为,标地活动反应虽不如之前火热。一些地点优越且面积较小的私宅地段,还是会吸引发展商。

豪利控股是“楼王”

他举例说,纬壹通路(One-North Gateway)地段跟陈桂兰街同一天招标活动截止,却吸引到九份竞标书,说明了优质地段依然会吸引发展商。  

就最近政府售地竞标结果来看,一些发展商如新加坡丰隆集团(Hong Leong Group)、城市发展(CDL)、国浩房地产(GuocoLand)、MCL地产、青建地产和中建地产依然积极参与竞标活动。例如丰隆集团同时参与陈桂兰街和纬壹通路的地段竞标,中建地产则参与了柏南街(Bernam Street)和金文泰一道的地段竞标。

此外,集体出售市场淡静之际,青建地产在7月以4260万元买下武吉班让凤凰路(Phoenix Road)一排带有店屋的公寓。

这都说明了只要地点适中和价格合理,发展商仍会出手买地。

高力国际数据也显示,丰隆集团及旗下的城市发展是土地市场中最活跃的发展商。截至7月底,它们共有12幅地段,可发展成6377个私宅单位。

排在其后的是豪利控股(Oxley Holdings),它们共有11幅地段的3814个私宅单位。其他积极买地的发展商还有海峡双威(Hoi Hup Sunway)、华业集团(UOL)和青建地产等。

至于私宅销售量,豪利控股迄今卖出了2349个单位,堪称是销售“楼王”。

丰隆/城市发展共卖出2249个单位,排在第二位。值得一提的是,豪利控股大多地段的项目已推出,但丰隆/城市发展还有四个地段的项目,总计超过2000个单位还未推出。

谈到土地竞标价走势及其对私宅价格的影响,高纬环球研究部高级经理黄显洋表示,土地价格向来跟私宅价格和买家需求有密切关系.随着市场有大量私宅供应,以及宏观经济前景较黯淡,预料发展商会维持谨慎态度,土地竞标价会趋软,私宅价格明年波动介于下跌1%和上扬2%。

宋明蔚则表示,发展商可能在2022年至2023年面对更大的价格下行压力。“因为到那个时候,疲弱宏观经济环境的影响会更显著,一些发展商也因五年销售期限将近,而被迫降价卖出私宅。”

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