分析师:销售率偏低 霸级私宅项目风险高或走入历史

新私宅交易活跃,但去年迄今推出的八个霸级项目中,只有四个项目销售率达到五成以上,其余四个项目销售率只达两三成左右。

本地私宅价格连续两个季度上涨,新私宅交易活跃,但去年迄今推出的八个霸级项目中,只有四个项目销售率达到五成以上,其余四个项目销售率只达两三成左右。

受访分析师表示,这些霸级项目虽可在五年期限内卖完所有单位,但随着销售风险提高,预料发展商将不再对这类超大规模项目感兴趣,霸级项目可能走入历史。

所谓霸级项目,指的是发展面积庞大,有超过1000个单位的私宅项目。

根据橙易产业整理资料显示,从去年截至今年8月底,共有八个新霸级项目推出,当中Riverfront Residences销售成绩最好,卖出1106单位,销售率达75%。此外,尚景苑(Stirling Residences)、Affinity at Serangoon和东景苑(Parc Esta)等三个霸级项目的销售率也超过五成。

不过,其余四个霸级项目,包括顺福轩(JadeScape)、悦湖苑(The Florence Residences)、聚宝园(Treasure at Tampines)和锦泰门第(Parc Clematis),销售率仅两三成左右。像本地单位数量最多的聚宝园,共有2203单位,迄今卖出662个单位,销售率为30%。

橙易产业研究与咨询部主管孙燕清接受《联合早报》访问时表示,霸级项目销售表现其实比预期中好,特别是考虑到房地产降温措施影响,宏观经济不确定因素等背景下,一半霸级项目销售率仍超过五成,达到500个单位以上,表现可圈可点。

整体而言,这八个霸级项目公寓共有1万1469个单位,迄今卖出5077个单位,平均销售率为44%。

霸级项目更难集体出售

值得一提的是,上月推出的南峰雅苑(Avenue South Residence)也属于霸级项目,共有1074个单位,发展商华业集团(UOL)表示,开盘首天就卖出270多个单位。  

ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣也认为,霸级项目迄今销售情况大致良好,单以数量而言,不少霸级项目销量几乎等于一两个中型私宅项目了。

尽管当前新私宅项目众多,麦俊荣表示,霸级项目仍有许多吸引买家的优势,包括价位较低,可提供更多元化设施、以及公寓管理费较低。

他以热卖的Riverfront Residences为例,指出该项目中位数尺价为1313元,总价为82万8000元,是价格偏低的新私宅项目。

他也说:“按目前销售情况来看,如果这些项目能保持销售势头,它们应能在五年期限前卖完所有单位。”

根据条例,发展商须在五年内完成项目并把所有单位卖出,否则将得支付一笔额外买方印花税(ABSD)。

去年7月一轮的降温措施,政府将这笔ABSD从15%上调至25%。  

然而从集体出售角度来看,麦俊荣指出霸级项目屋主多,要取得八成以上屋主同意,是一大挑战,更难集体出售。

“所以当霸级公寓项目屋龄达到20年以上时,它能否集体出售的问题将逐步浮出水面。如果ABSD条例依然如现状,这类项目在转售市场上会较不受欢迎。”

对于霸级项目的前景,SRI公司管理合伙人刘珉豪也持较谨慎态度。

他说,霸级项目过去几个月需求稳定,而且往往是卖得最好的项目。“但随着发展商可能支付的ABSD调高,他们下来是否还会愿意承担如此巨大风险,竞标面积庞大的霸级项目地段,将是一个大问号。”

从文华园(Mandarin Gardens)和布莱德景(Braddell View)等项目集体出售不成功的结果来看,刘珉豪认为这说明发展商对收购大幅地段,发展霸级项目已兴趣缺缺,预料新霸级项目会越来越少,甚至可能走入历史。

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