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更灵活管理现金流与集资 S-REIT新措施带动REIT股价大多上扬

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新措施的消息传出后,大部分REIT受到提振,股价纷纷上扬。凯德商用新加坡信托、丰树商业信托和新达信托等在盘中一度涨超过6%。

政府宣布新措施,让我国上市的房地产投资信托(S-REIT)可更灵活管理现金流与集资,带动大部分REIT股价上扬。

财政部、国内税务局和金融管理局于周四宣布了几项新措施,包括延长信托须派发90%应缴税收入的期限,从三个月延长至12个月(自2020财年结束后算起),并提高信托的负债率顶限,从45%调高到50%。

星展集团分析师陈伟祥和陈丽睿在最新的研究报告中指出,这措施让信托保留现金,以便更好地协助租户度过艰难的时期,同时有能力支付例如营运成本和利息等开销。信托也没有急着集资的压力。

大部分REIT受到提振,股价纷纷上扬。凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust)、丰树商业信托(Mapletree Commercial Trust)和新达信托(Suntec REIT)等在盘中一度涨超过6%。

不过,单位持有者很可能因此面临派息减少或延后获得派息情况。陈伟祥和陈丽睿认为,这是两权相害取其轻,“不然信托的资产负债表和现金流很可能恶化,而被迫在市场不理想的情况下集资”。

华侨投资研究认为,最有可能延后派息的是零售和酒店REIT。这两个领域受到2019冠状病毒疾病(COVID-19)疫情冲击最大。

虽不是所有REIT都会延迟派息,花旗研究认为,冠病疫情充满变数,相当高比例的租户将申请延后支付租金,一年后也不是所有租户有能力还清租金,它相信市场还未充分考虑到REIT在2020财年和2021财年每单位派息有进一步下行的风险。

新加坡证券投资者协会(SIAS)会长杰乐(David Gerald)指出,许多退休人士依靠信托派息作为收入,他希望信托经理人在情况允许之下,持续派息以帮助这些小股民,而不是延缓至12个月之后。

杰乐也认同金管局提高信托负债率顶限,但他认为在目前的低利率环境,信托仍应谨慎评估贷款。

大型工业REIT最受看好
因受惠于负债率顶限提高

金管局也把信托的利息覆盖率要求延后至2022年1月1日才实施;根据要求,信托的利息覆盖率至少要达到2.5倍,负债率才可提高至最高50%。

花旗研究相信,金管局的措施尤其对零售、中小市值以及较少现金储备的信托有利,“它们拥有更多负债空间来满足短期流动性需求,而不是通过可能稀释股权的方式集资”。

而那些有赞助机构支持的REIT,主要是工业REIT,可借此进行收购,增进每单位派息。

陈伟祥和陈丽睿指出,大部分REIT的利息覆盖率高于2.5倍,除了新达信托和丰树北亚商业信托(Mapletree North Asia Commercial Trust),它们近期的覆盖率只有2.9倍和2.5倍。

在各个领域中,工业REIT的利息覆盖率最高,最有能力进行收购。不过,两人也说,投资者和银行在现阶段估计不会支持信托进行更多收购活动,“大家的当务之急是保护投资组合的回报。”

华侨投资研究相信,较大型的REIT比较有可能得到银行的支持。除了数据中心和物流,它看好和政府有联系的信托或政联型REIT,包括腾飞瑞资(Ascendas REIT)、丰树工业信托(Mapletree Industrial Trust),以及丰树商业信托。

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