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本地房地产投资信托 从3月低点回弹38%

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新加坡房地产投资信托(S-REIT)从今年3月的最低点已经回弹38%,表现远优于大盘。REIT的整体估值虽已不便宜,在低利率环境之下,仍具吸引力。

本地股市在今年3月份遭大幅抛售,追踪本地REIT表现的富时海峡时报房地产投资信托指数(FTSE ST REIT Index)下滑至602.64点。指数虽还未回到疫情前的水平,但已经反弹了38.3%,幅度优于新加坡海峡时报指数的18%。

兴业证券分析师维杰·纳达兰加(Vijay Natarajan)昨天在报告中指出,本地REIT的市账率大约是1.07倍,收益率是5.3%,接近长期平均水平。他认为,中央银行维持低利率,投资者将持续对REIT感兴趣。

DailyFX策略师杨燕接受《联合早报》访问时说,以市账率来看,REIT的估值不算特别昂贵。“在当前的低利率环境,投资者视REIT为高股息以及长期对抗通货膨胀的优良资产,促使近期价格迅速回弹。”

而大量买入REIT的是散户投资者。根据新加坡交易所提供的数据,自3月份的最低点,散户净买入REIT大约3亿1400万元。最受散户青睐的是凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust),它在这段期间的总回报率是25%。

瑞信在今年下半年的投资展望中指出,REIT将成为经济重启和低利率环境下的受惠者。租约政策调整虽可能限制REIT的估值上行空间,但随着更多商家获准重新营业,REIT的风险溢价将逐步回落,因此对REIT的整体展望审慎乐观。  纳达兰加也说,若我国未出现第二波疫情,“我们预期大部分REIT将在下半年派发之前所保留的可派发收入。”

市场人士持续看好工业REIT

在各个领域中,他分别最看好工业REIT和最不看好零售REIT。纳达兰加预测,今年的零售租金将下滑5%至10%,“估计位于市区以外以及那些满足必需消费的商场表现较好。”

纳达兰加虽然比较看好星狮地产信托(Frasers Centrepoint Trust),但给予的目标价2.07元已无上涨空间。他反而建议买入中型市值的升禧环球房地产投资信托(Starhill Global REIT),后者的市账率只有0.6倍。

以同样的逻辑,纳达兰加建议买入工业REIT领域的亚腾乐歌物流信托(ARA LOGOS Logistics Trust),认为物流和仓储的需求将因为冠病疫情而上升。

富瑞金融集团(Jefferies)分析师古哈(Krishna Guha)也因为电子商务以及数码经济趋势而看好工业REIT。古哈认为,政府推出的措施有助降低中小企业租户的违约风险,“据我们了解,大型工业REIT的租金收入将不受影响,较小型的REIT可能受到一些冲击,它们的每单位派息估计减少5%至10%。”

古哈将丰树工业信托(Mapletree Industrial Trust)和丰树物流信托(Mapletree Logistics Trust)的评级双双由“持守”上调至“买入”,目标价分别由2.50元和1.40元,调高到3.20元和2.30元。

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