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华联企业的资本循环

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市场拾遗

上星期五凌晨,华联企业(OUE)向新加坡交易所呈报,它以4.3亿美元(5.97亿新元)脱售在美国洛杉矶的联邦银行大厦(U.S. Bank Tower)。在上个财政年度,这个房地产的账面资产价值是6.5亿美元,因此卖价比账面资产价值低了约34%。

早在去年1月,华联企业就表示有意脱售这个资产。据报道,当时它的要价约7亿美元。

华联企业在文告中表示,这个大厦以低过账面价值脱售,将使截至今年12月底全年的每股盈利减少0.35元。但它形容这是在评估集团持有的资产后做出的“战略脱售”决定。

它指出,美国州政府在应对冠病疫情采取的措施,影响了这个办公大楼的租金收入。此外,美国房地产市场长期的前景不佳,而脱售这座大厦也能让集团精简资产组合,并减低负债率以及进行资本循环,以投资于收益更高的项目。

在这宗交易中,房地产的估价与售价出现如此巨大的落差,是这座大厦的估价过高,抑或冠病疫情导致美国商业房地产在短短几个月内下跌三成?如果是前者,那么上市公司公布的账面资产价值对股市投资者在股票估值方面,还有多大意义?如果是后者,那么在本地股市挂牌的美国办公楼房地产投资信托,其股价是否应做出相应的调整?

华联企业的每股账面资产价值是4.67元,而上星期五闭市报1.22元,因此市账率(P/B,股价与账面资产比率)只有0.26倍。换句话说,它的每1元的账面资产,股市只给予0.26元的估值。相对其他房地产公司,华联企业的股价低估了资产价值。

不过,华联企业的文告显示,冠病疫情的不确定性冲击了美国的房地产市场,导致资产的变现价值远低过账面价值。因此,市账率无法全面反映资产的变现价值。

此外,华联企业的高债务率以及它与印尼姐妹公司力宝卡拉瓦奇的交易,也令股市投资者却步,从而拉低市账率。

截至去年底,华联企业的债务总额近40亿元,净负债率是57.8%。因此,它脱售美国资产所得,有助于减轻负债率。不过,从华联企业掌舵手李棕的作风来看,资本循环或是再投资会是他的首选。

李棕是力宝集团创办人李文正的第三个儿子。在李文正的继承人计划中,二儿子李白负责印尼的业务,掌管印尼上市的力宝卡拉瓦奇,而三儿子李棕则以新加坡为基地发展海外事业,管理新加坡上市的华联企业。然而,华联企业以及力宝卡拉瓦奇的业务也有重叠之处。

在2018年,力宝卡拉瓦奇因债务偏高而遭信贷评级机构下调信用评级。当时,李棕在华联企业巧施财技,而力宝卡拉瓦奇也从中获取了2亿多元现金。

首先,华联企业以9.08亿元将珊顿道华联城(OUE Downtown)卖给子公司华联商业信托,套取现金。

接着,华联企业与子公司华联力宝医疗(OUE Lippo Healthcare)联手以近9900万元,向力宝卡拉瓦奇买下先锋医疗产业(First REIT)的资产管理公司Bowsprit Capital。同时,华联力宝也以1.03亿元向力宝卡拉瓦奇买下先锋医疗产业信托10.63%股权。

在这一系列的重组后,先锋医疗产业信托的管理权以及控制权转入华联企业手中。不过,先锋医疗产业信托在印尼的医院资产主租约人还是力宝卡拉瓦奇。

上个月初,力宝卡拉瓦奇发布文告表示,冠病疫情导致医院病人人数大减以及收入猛跌。此外,租约是以新元计价,而印尼盾兑新元已大幅贬值,因此它将与先锋医疗产业信托重新谈判租约。文告发布后,先锋医疗产业信托的股价暴跌。

令人匪夷所思的是,先锋医疗产业的管理公司表示,力宝卡拉瓦奇在发布文告前,没有就租约问题与它接触,但它表示,管理公司将仔细考虑力宝卡拉瓦奇提出的任何合理和商业上可行的建议。

另一方面,力宝卡拉瓦奇通过发行附加股以及脱售资产,减低债务。在2019年,李白的儿子接管力宝卡拉瓦奇,并引进一批新的监事,包括李棕在内。当年,力宝卡拉瓦奇也以近2000万美元将两家缅甸医院的股权,卖给华联企业控制的华联力宝医疗。李棕最近卸下力宝卡拉瓦奇的监事职位。

目前,力宝卡拉瓦奇还控制以及管理在本地上市的力宝商场信托 (Lippo Malls Indonesian Retail Trust)。为了筹集资金,力宝卡拉瓦奇去年3月宣布,将一个名为Lippo Mall Puri的商场注入力宝商场信托,以套取3.7万亿印尼盾(以当时的汇率计算,约3.5亿新元)。然而,这个交易约定完成最后期限日已展延至今年底。

力宝商场信托目前的债务率高达42%,而且股价低迷,因此它要通过发行附加股筹集资金,以支付这笔交易,相信会受到小股东的阻力。去年底,它宣布脱售两个商场以套现1.28万亿印尼盾(1.24亿新元),但交易约定完成最后期限也三度展延,最新的日期是7月23日。

在华联企业新一轮的资本循环计划中,力宝卡拉瓦奇的重组是否还是它的考虑因素之一?

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