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银行依据哪些因素发放房贷额 ?

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房地产解码

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大部分人买房子都需要贷款。对这些买家来说,买房子的第一步并不是看房子,而是先向银行确认自己能借多少钱。

买家须向银行申请一份原则性批准(approval in principle,简称AIP)贷款协议,确认银行愿意借多少钱,再以此设定预算,才到市场上寻找理想家居。

买家向甲银行申请AIP,并不意味着最终得向甲银行贷款。确定要买的房子后,如果觉得乙银行的配套更划算,仍可向乙借。但每家银行愿意贷款的数额不尽相同,所以转向乙可借到的数额存在不确定性。所以买家制定预算时应当谨慎,为自己的负担能力预留空间。

虽然AIP并非强制性,但没有银行的担保,交易最终可能达不成,所以房地产销售代理一般上不愿为没有AIP的买家服务。

对买家来说,如果给了定金却借不到所需数额而被迫放弃,就会损失掉定金。

银行主要依据下列因素评估可发放的房贷数额。

一、新加坡金融管理局(MAS)制定的总偿债率顶限(Total Debt Servicing Ratio,简称TDSR),规定买家所有各种各样的贷款,每月偿还数额不得超过月入的60%。假设月入1万元,每月偿债总额不得超过6000元。

二、金管局也规定买家每月的房贷偿还比率(Mortgage Servicing Ratio,简称MSR)不得超过月入的30%。以1万元来算,顶限就是3000元。

三、新加坡信贷中心(Credit Bureau of Singapore)记录本地各大零售银行的客户交易资料,给他们打出信贷评分(credit score)。这为银行评估买家的整体信贷情况,提供重要指标。

四、买家须向银行提供收入证明,让银行依据TDSR和MSR来计算贷款顶限。一般领取固定薪资的上班族相对直接,如果收入为可变动,例如销售员或自雇人士,银行用TDSR计算贷款顶限时,将把可变动收入部分当70%来计算。

五、确定了要购买的房子后,银行会对房子进行估值,再根据买家可享有的贷款与估值比率(loan-to-value,简称LTV),计算可贷款总额。2018年7月,政府将LTV条例收紧,当中第一套房贷的LTV从80%调低到75%。

六、买家的年龄也会影响到LTV。目前,组屋的银行房贷最长为30年,私宅房贷最长35年,但贷款期如果跨过买家的65岁,LTV将降低。

假设一对买家夫妇的平均年龄是40岁,贷款30年,意味着将超过65岁。如果是第一套房贷,LTV只有55%。

银行提供房贷也考虑
房子地点屋契年限等

银行提供房贷会考虑的其他因素还包括房子的地点,以及屋契剩余的年限等。房子地点的市场风险越大,贷款比率越低。屋契太短,也可能贷不到款。

据《联合早报》近期报道,由于冠病疫情冲击经济和就业,若申请房贷者在受冲击较大的行业工作,一些银行已将他们的LTV调低,也有银行把可变动的收入部分当做50%来计算,甚至只计算固定薪资。

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