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与额外买方印花税赛跑 豪利控股仍掌握上行优势

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豪利控股的目标是在本地的私宅项目今年内取得95%至100%销售率,公司也不排除在必要时减低售价,以便能更快卖出单位,因为它比同行更早以较低土地价格买下这些地皮,具有价格优势。

如果说私宅销售是与额外买方印花税(ABSD)赛跑的竞赛,那敢冲敢闯的房地产发展商豪利控股(Oxley Holdings)是否会赢得这场比赛,笑到最后呢?

约三年前,豪利控股主席兼总裁陈积光认为,本地楼市即将触底回升,抢先扫下多个集体出售项目,准备在隔年年底前推出所有的11个项目约3900个私宅单位,占尽市场优势。

可惜的是,早起的鸟儿未必有虫吃。2018年7月政府宣布新一轮的房地产降温措施,包括所有购买两套或跟多单位的买家,所须支付的ABSD一律调高5%。

那轮降温措施推出后,私宅销量迅速下跌,房地产分析师纷纷下调房地产股目标价,甚至有分析师将豪利控股目标价调低40%。

豪利控股不仅失去了先行者优势,更得面对债务风险和沉重销售压力。因为豪利目前销售的私宅项目地皮都是在2018年7月6日前购买的,如果无法在取得地皮的五年内售完项目的所有单位,就须支付相当于地皮价格的15%ABSD。

根据条例,发展商在7月6日及之后收购的地皮,可能须支付的ABSD提高至30%。

至今卖出73%单位

陈积光显然意识到市场对公司负债率的忧虑。过去两年来,他积极销售私宅,并善于看准时机展开各种销售手段,例如降温措施前夕,他赶在措施生效前漏夜推出Riverfront Residences,结果该项目在该月卖出628个单位,成为月份最畅销私宅项目。

去年1月,政府宣布跨岛线第一阶段将兴建的12个地铁站,当中包括距离豪利的Affinity at Serangoon不到400米的实龙岗北地铁站。公司马上打广告宣传项目的地点优势,该项目也随后在2月晋升为私宅销量榜冠军。

陈积光过人胆识、精明判断和干净利落的做事方式,似乎让豪利赢得了这场与ABSD的赛跑竞赛。

根据豪利今年4月底的汇报,它在新加坡推出的3923个私宅单位中,已卖出2858个,销售率相当于73%,总销售额达24亿元,并会在下来两年当这些项目逐一取得临时入伙证(TOP)后,计入公司业绩里。

即便在阻断措施期间,豪利控股的房地产销售表现仍强劲。在4月至6月之间,本地销售额达到1亿6800万元。

豪利控股的目标是在本地的私宅项目今年内取得95%至100%销售率,公司也不排除在必要时减低售价,以便能更快卖出单位,因为它比同行更早以较低土地价格买下这些地皮,具有价格优势。

兴业证券(RHB)分析师薛泽铭接受《联合早报》访问时说:“降低项目售价或许会导致项目盈利率走低,但在冠病疫情的艰难时刻,豪利控股仍可从项目中取得盈利,提振他们的资产负债表。”

大华继显(UOB Kayhian)分析师陆沛豪则认为,发展商一般在卖出若干单位后,都会在推出较好面向单位时推高价格,但在冠病疫情笼罩下,豪利控股应会继续以较吸引人的价位,维持销售势头。这可能与豪利最初定下的目标盈利率来得低有关。

他也指出,在冠病疫情暴发前,豪利已卖出73%私宅单位,所以它至少已收回项目的大部分成本。

脱售其士大厦获2亿元收益

除了积极销售私宅,豪利在过去两年也脱售不少投资房地产项目,包括去年在爱尔兰的两栋办公大楼,以及私宅和停车位项目。

两个月前,豪利完成了以3亿1500万元售卖其士大厦(Chevron House)零售和银行楼面的房地产交易,售价虽比市场预期来得低,但集团从交易中将取得2亿元收益,进一步提振它的资产负债表。

薛泽铭表示,其士大厦脱售价比预期低,可能是因冠病疫情冲击当前经济环境的关系。“但无论如何,这项交易将有助于改善豪利的资产负债表,让它在艰难时局中仍能掌握更好的上行空间的机会。”

豪利控股于2010年10月上市,当时它的市值约5亿6500万元。今年公司恰好步入上市第10个年头。上周四,它的市值为9亿1287万元,相当于10年来市值增加了61%。

公司上周发出盈利预警,表示集团预计2020财年下半年和全年将出现净亏,这主要是受冠病疫情影响。该集团将在本月29日发布全年业绩。

尽管如此,受访分析师仍看好豪利能渡过当下难关。

陆沛豪表示,相信豪利有充足流动资金来应付所有今年即将到期的债务,它目前面对的较大风险是建筑工程延误和项目无法如期完工等。

就目标价而言,他表示在豪利业绩发布前,将暂时维持4月定下的每股48分的目标价。

薛泽铭则维持每股29分的目标价。他说:“豪利可能面对的风险,是全球经济萧条和房地产价格崩盘。除去这些风险外,它目前的现金状况仍相对宽裕。”

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