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本地楼市中了“三笑逍遥散”?

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就势论市

小时候看金庸的武侠小说,觉得最可怕的毒药就是“三笑逍遥散”。

这个出自《天龙八部》的毒药,是星宿派丁春秋最常用的一种药物。中此毒者,身体不会感到任何不适,但在不知不觉中,脸上会露出奇怪的笑容,笑过三声后立即致命。

小说中的苏星河和玄难大师,都是被这种药物所毒杀,唯有虚竹内力深厚,能将这毒反激出来而毫不受感染。

在冠病疫情阴影笼罩下,企业的营业额如断崖式下跌,许多人对就业的前景感到焦虑不安。然而,外在环境似乎不影响本地楼市。市区重建局数据显示,上月新私宅销量环比增加8.2%至1080个单位,为去年11月以来最高。这已是新私宅销量连续第三个月攀升,此前,6月和5月的新私宅销量环比分别起了105%和75.8%,涨幅惊人。

一连串良好销售数据令发展商和房地产经纪乐开了怀,也令人惊讶于楼市的强韧表现。然而,本地楼市是真正的强韧,还是外强中干呢?它的基本面看似良好,暗地里是否中了三笑逍遥散,多笑一两次就可能没救?

太有钱危机意识低

上周我写了一篇标题为《200万元以上新公寓销量创七年新高》的报道,根据橙易产业(Orange Tee & Tie)整理的数据,发展商在7月份共卖出150个200万元以上的非有地私宅单位,创下自2013年12月以来的七年新高。

报道引发朋友圈不少的讨论,有朋友发WhatsApp说道:“这些买家是怎么想的,危机时候还想买房,而且越买越贵。难道他们是不食人间烟火,不担心接下来饭碗不保,付不出高昂房贷吗?”

的确,也许一些新加坡人太有钱、太幸福了,以至危机意识偏低,自我感觉良好。即便很多企业面对艰难局面,纷纷开始裁员,不少人依然觉得当前的市场是太平盛世,甚至是“富贵险中求”的百年不遇的好机会。

政府拨出近1000亿元应对冠病疫情,或许让国人的危机意识稍有松懈,让人产生“别担心,一切都有政府罩住”的想法。再加上在这期间,大多数人还是居家办公,到公司与老板和同事接触的机会减少,无法感受到公司经营不佳的状况。他们甚至还有时间上网看房,听房地产经纪吹嘘当前银行利率低,是买房最佳机会。

楼市延长OTP期限促销

房地产经纪游说买房的策略总是层出不穷,从先住后买的延迟付款计划(Deferred payment scheme,简称DPS) , 到前阵子流行的“卖一买二”夫妻各买一套公寓,近期在楼市走俏的促销法则是延长选购权书(option to purchase,简称OTP)期限。

所谓选购权书,是买家和发展商双方在签署正式的买卖契约前,必须事先办理的一道程序。

一般上,当买家看中某个私宅单位时,他会支付一笔定金(一般为屋价的5%),向发展商预订单位。发展商会发出选购权书,买家必须在下来三个星期内行使选购权书,并签署买卖契约。

如果买家事后改变主意,决定不买房子,发展商会没收定金的25%。换句话说,买家将失去相等于售价1.25%的预定费。

私宅销量增房贷却减少

为了锁住买家,一些发展商推出延长OTP期限的做法,从三个星期延长到两个月甚至两年。

这个做法无疑很吸引买家,因为他们无须急着行使OTP和签署买卖契约。这意味着买家暂时不用找银行安排房贷、支付额外买方印花税(ABSD)等各类买房费用,在资金周转方面更灵活,对买家有利。

延长OTP并非新招,但据了解,自从病毒阻断措施推行以来,延长OTP手法已逐渐形成“常态”。有业界人士透露,一些项目的表面大卖,其实超过一半单位都属于延长OTP,买家随时可改变主意不买房,不算真正完成的交易。

延长OTP的情况可从每月银行的放贷和预支额中见端倪。按理说,新私宅销量增加,个人房贷额应该是顺势上扬,但根据新加坡金融管理局数据,本地房贷连续六个月环比萎缩,从1月份的2008亿元,减至6月份的1995亿元,减少13亿元。这间接说明了楼市依旧疲软,很多买家可能延长了OTP,仍未到银行办理房贷事宜。

我曾向发展商和房地产经纪公司了解详情,它们都以商业机密为由,拒绝透露这方面的曝险。市区重建局受询时也无法提供确实的数字,因为该局的新私宅销量数据,主要是根据发展商发出的OTP,但无从知道哪些属于延长OTP。

延长OTP有如楼市潜伏的毒药,一来它可能给市场带来混淆信息,营造项目热销假象,令抱持羊群心态的买家担心落后于他人,而草率进场买房。

就买家角度而言,他们其实已经被发展商套牢。因为不论期限延长多久,他们只是把行使选购权的事宜往后拖,如果他们突然失去工作而须放弃购房,将会失去部分定金。

最令人担心的是,一旦经济继续衰退,更多买家预料会毁约,对发展商将会造成巨大冲击。想象一下,一个原本应卖出七成的项目,变成只卖出少过三成,这将导致发展商的现金流减少,盈利遭受重创,企业坏账风险急升。

如果情况真是如此,现在的楼市可能就像是中了三笑逍遥散的苏星河和玄难大师,虽然面露开心笑容,实则中毒已深。

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