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房地产公允价值是双刃剑

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市场拾遗

冠病疫情当前,新加坡会计与企业管制局以及新加坡交易所监管公司要求上市公司的董事会以及管理层,确保资产的价值反映疫情的冲击,以避免高估它们的公允价值(fair value)。从最近的业绩报告显示,不少房地产公司为投资房地产的公允价值大幅度减值,导致它们的盈利猛跌或转盈为亏。

公允价值是按市价重新为资产估价,但是在疫情下,房地产的市价漂浮不定,因此公允价值的减值是否足够或过多,涉及许多主观的判断。此外,不同房地产公司在处理公允价值的方式不同,也加大了股市投资者对房地产股估值的难度。

在房地产股中,华业集团(UOL)以及凯德集团(CapitaLand)为投资房地产录得的公允价值损失最高。

华业集团在截至6月底的半年业绩中,为投资房地产的公允价值减值2.64亿元,而去年同期则取得1.82亿元的公允价值收益。公允价值属于非现金项目,不影响现金流,但是它的账面收益或亏损反映在损益表上。投资房地产的公允价值减值,导致华业集团今年上半年归属股东的亏损达8214万元,而去年同期则有2.68亿元的盈利。

另一方面,凯德集团也因为公允价值损失而导致今年上半年的归属股东净利下跌89%,报9660万元。它的公允价值损失主要来自旗下两家房地产投资信托(REIT)的资产减值。

这两家REIT是正在进行合并的凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust)以及凯德商务产业信托(CapitaLand Commercial Trust)。它们最近分别为资产减值3.83亿元以及1.94亿元,总额5.77亿元。凯德集团在这两家REIT持有约三成的股权,因此集团录得公允价值损失1.73亿元。

凯德集团表示,上述两家REIT因为进行合并而提早重估资产,集团的其他投资房地产将在年底进行年度重估。换句话说,凯德集团上半年的业绩,还没有充分反映疫情的冲击。不过,它指出,假设上半年集团所有的投资资产估值下跌1%,集团归属股东净利9660万元将转为亏损2.5亿元,而净债务(债务与股本比率)也从0.64倍提高至0.65倍。

由于投资房地产的会计处理方式,在市况好的时候,公允价值的收益推高了房地产公司的盈利。去年上半年,凯德集团在投资房地产获得公允价值收益3.79亿元,占了集团净利的43%。但疫情当前,房地产市场走势不明朗,房地产公司的公允价值从收益转为亏损。

有房地产公司表示,在当前不确定的环境下,公允价值的估值可能在短时间内出现巨大的变化。

国浩房地产(GuocoLand)截至6月底全年归属股东净利下跌55%,报1.14亿元。它为投资房地产的公允价值减值830万元,而去年同期则取得公允价值收益1.97亿元。此外,它也为联营公司的投资减值4700万元。

它指出,独立估价师的报告强调,疫情导致房地产的估价不确定,公允价值可能瞬间出现令人意想不到的重大变化。因此,投资者根据这些估价做出投资时,必须格外小心。

城市发展(City Developments)截至6月底的半年归属股东净利下跌99%,报315万元。城市发展旗下的酒店业深受疫情冲击,在今年上半年,它为海外的酒店资产减值3390万元。不过,旗下的城市酒店信托(CDL Hospitality Trust)的资产要在年底才进行重估。

它指出,在疫情下,酒店业的未来现金流波动大,而酒店资产的买卖也有限,因此在目前的市场难以有估价的准绳。疫情还在全球肆虐,旅游业的复苏有赖于诸多因素如国际航空旅游量、边境管制、主要旅游市场的经济复苏以及疫苗的面世,而这些因素目前还是未知与在演变中。

股市投资者
把焦点转向房地产股

然而,冠病疫苗的研发提速,有六种疫苗进入了第三期也就是最后阶段的临床试验阶段,令向前看的股市投资者,把焦点转向那些饱受冠病疫情冲击的投资板块,包括房地产股。

房地产股的股价,普遍上都比账面资产价值低了许多。华业目前的股价是6.58元,而每股账面净资产值是11.34元;凯德集团的股价是2.78元,每股资产值4.73元;城市发展股价7.99元,每股资产值11.66元;国浩房地产股价报1.46元,每股资产值是3.47元。

其次,利率处于低水平,降低了抵押房贷的利息开支。美国联邦储备局上周再度重申维持低利率一段长时间,为资产价格托底。此外,全球政府在救市时大水漫灌,导致市场的资金泛滥,也使股市与房市偏离了经济的基本面。房地产公司表示,在6月初病毒阻断措施放松后,私宅的“积压需求”在市场开始显现。

不过,疫情的发展以及疫苗面世的时间,还是充满变数。此外,疫情导致人们的生活与作业方式的改变,可能对房地产市场造成结构性的改变,如居家办公的新常态可能影响办公楼的需求,从而导致投资房地产的公允价值继续下跌。另一方面,股市与房市偏离经济基本面能持续多久,也是一个未知。

房地产股的账面价值普遍上远高过股价,反映了上述的风险因素。在市况好的时候,公允价值为房地产公司的业绩锦上添花;但在市况坏的时候,公允价值则让它们雪上加霜。

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