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理财锦囊:减息不影响REIT投资展望

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为缓解冠病疫情对房地产业主的冲击,新加坡金融管理局允许新加坡房地产投资信托(S-REIT)延后派息,打乱投资者定期从这项投资工具中赚取固定股息的计划。

我国虽逐步重启经济活动,但复苏前景充满未知数,让同经济好坏紧密挂钩的REIT面对收入下跌风险,或影响派给单位持有人的股息。

若股息减少成为新常态,REIT作为股息投资策略的一部分是否还具吸引力?本期《理财锦囊》邀请专家讲解REIT的投资展望,以及较看好哪几个领域的REIT。

冠病给不同领域的REIT带来的冲击不一,其中影响最严重的莫过于投资零售和酒店资产的信托,而这两个领域的股息减幅也是最大的。

根据FSMOne.com股票和挂牌基金研究部股票分析员杨慧诗提供给《联合早报》的数据,若跟去年上半年相比,她追踪的四个零售REIT,派息率在今年同期平均削减了33个百分点。相比之下,酒店REIT的派息率平均下跌28个百分点,以及商业REIT的派息率平均减少12个百分点。

截至上月26日,这四个零售REIT,即凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust)、星狮地产信托(Frasers Centrepoint Trust)、升禧环球房地产投资信托(Starhill Global REIT),以及报业控股房地产投资信托(SPH REIT),今年以来的回报率都为负数,介于负21%至负39%。

这类投资工具的股息滑落的原因,是因为金管局稍早前推出措施,让本地房地产投资信托须派发90%应缴税收入的期限,从原本财年结束后的三个月延长至12月。这旨在帮助房地产业主,在这段不稳定的时期更灵活地应付现金流需求,并保留资金扶持旗下租户。

不过,杨慧诗指出,这笔暂被保留的股息始终会发放给投资者。她说:“经济逐步重启后,一些REIT如凯德商用新加坡信托和凯德商务产业信托(CapitaLand Commercial Trust)已发放在今年第一季保留的部分应纳税可派发收入。各REIT需要一些时间评估状况,但长远来说,随着REIT和旗下租户的营业环境更明朗化,REIT应该可以恢复到疫情前的派息水平,继续为单位持有人提供合理的回报。”

杨慧诗认为,在现今环境下,股息投资策略仍可行,企业削减股息的举动相信只是短暂的,投资于那些能持续派息的优质股票,而不是那些目前派发高股息但无法持续这么做的股票,是比较明智的做法。

此外,若要确保资产组合多元化,投资者可考虑买REIT交易所挂牌基金(Exchange Traded Fund,简称ETF)。

美国联邦储备局多次重申维持低利率一段长时间。银河—联昌证券分析师骆敏仪认为,相较于银行的存款利率,REIT的股息收益率还是比较高,REIT作为股息投资策略的一部分仍具吸引力。

大规模工业REIT或面对整合 使该领域出现非有机增长

华侨投资研究公司总经理李彩莲也认为,低利率环境将推动市场对高素质收益工具的需求,比如一些良好REIT。

李彩莲说:“虽然这个领域的预估派息收益率(forward distribution yield)受到压缩,但我国政府10年期债券的收益率急速下跌,预估收益率的息差(forward yield spread)目前为457个基点,比平均10年的416个基点的水平高了0.7个标准差。因此,我们觉得本地REIT的估值相对不高。”

尽管前景充满未知数,但李彩莲相信,该领域最糟糕的情况已过去。

在短期内,REIT的发展可能因宏观展望更疲弱而受到一定冲击。骆敏仪预测,整体办公楼租金今年预料下跌5%至10%。工业领域的租金和出租率短期内则可能趋软,但长期而言,大规模工业REIT在净资产值以上的水平交易,显示这类信托受投资者青睐。这个领域较小的REIT或面对整合,使领域出现非有机增长。

零售领域方面,随着租金减免援助在下来几个月减少,商场的空置率可能提升,租金调升率(rental reversion)也可能将跌入负数。不过,该领域的表现应该已经在今年第二季触底,员工下来重返办公室和国人更常呆在新加坡,可能带动商场人潮。

由于国际旅游未复苏,酒店业短期内缺乏利好的催化因素。市场似乎已把该领域可能面对的下行风险纳入股价,该领域目前的交易价等于0.6倍到0.8倍的市账率(P/BV)。

物流和商业园领域REIT被看好

分析师普遍觉得酒店业复苏步伐艰难,要等到冠病疫苗出现才有望回弹。

杨慧诗则认为,REIT市场接下来可能进一步进行整合,这其实会给合并的REIT带来一些好处,如可降低资金成本和促进交易流动性。

此外,扩大后的REIT更具竞争力,也有助让投资组合更多元化,这在当前具挑战的环境中尤其关键。

在各REIT领域当中,李彩莲看好数据中心、物流和商业园领域的REIT。这些资产在充满挑战的出租环境中最具韧性。

至于办公楼领域,甲级办公楼的租金在去年第四季达顶峰后已逐渐下滑。不过,多数办公楼REIT的租金调升率今年应该会维持正数,因为大部分在三年前签下的租金相对较低。

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