回顾与展望


市场分析师认为，由于全球冠病疫情未明朗化，大多数企业暂且采取谨慎态度，办公楼需求在明年上半年或保持低迷，但稍后可能反弹。


在科技和非银行金融服务业的推动下，本地办公楼租金有望在明年下半年复苏，扭转租金今年下滑的走势。


受冠病疫情冲击，位于核心中央商业区的甲级办公楼租金预料从去年增长6.9％，转至今年下跌多达10％。


市场分析师认为，由于全球冠病疫情未明朗化，大多数企业暂且采取谨慎态度，办公楼需求在明年上半年或保持低迷，但稍后可能反弹。


根据世邦魏理仕（CBRE）研究部的报告，我国预计陆续为人民接种冠病疫苗，一旦经济活动和商业情绪随后恢复，办公楼市场将因就业率提高而受益。贸工部上个月预测我国明年可取得4％至6％经济增长，也有利于办公楼租金市场迈向复苏。


报告指出，基于我国政治立场中立，以及在政策和税务结构上推出新措施，更多中国科技企业对在本地扩充业务表示强烈兴趣。


另一方面，新加坡金融管理局今年1月推出可变动资本公司（Variable Capital Companies）框架，巩固我国作为投资基金枢纽的地位。这有助于推动非银行金融服务业的发展，如吸引投资经理人和对冲基金进驻，带动办公楼的需求。


科企近年扩充本地规模 料将推高办公空间需求


不少科技公司近年在新加坡扩充规模。分析师预测，美国社交媒体推特（Twitter）、网络视讯软件公司Zoom、中国科技巨头腾讯、日本乐天移动（Rakuten Mobile）、美国云计算公司Rackspace Technology，以及本地直播应用软件公司Bigo等，预计是接下来推动办公空间需求增长的主要动力。


高力国际（Colliers International）新加坡研究部主管宋明蔚同样看好明年的办公楼市场。她说：“尽管今年出现租金下跌和租户削减空间的情况，但在经济增长和市场动态呈正面迹象的支撑下，我们相信租金将在明年反弹。中央商业区的甲级办公楼租金明年可能提高5.5％。”


明年办公空间供应料不高 或让租金维持一定水平


明年的办公空间供应预料不高，中央商业区甲级办公空间将提供约78万4000平方英尺的面积，少于今年的82万平方英尺。这或让租金维持在一定的水平。


明年竣工的项目包括了Afro Asia i-Mark、CapitaSpring，以及哥烈码头（Collyer Quay）21号办公楼。


不过，也有分析师对办公楼前景不感乐观。高纬环球（Cushman & Wakefield）预测，中央商业区办公空间租金的跌势会在明年持续。这主要是企业将更注重居家办公，以配合常态和减少租金成本。


仲量联行（JLL）新加坡研究与咨询部主管郑惠匀认为，中央商业区甲级办公空间租金明年将持续受压，但跌幅可能因全球经济预计复苏，缩小至今年的一半。


今年的商业环境不理想，但仍有企业租下新办公空间。例如，字节跳动（ByteDance）租下位于莱佛士码头一号大厦（One Raffles Quay）超过6万平方英尺的办公空间。亚马逊（Amazon）则租下亚洲广场第一大厦（Asia Square Tower 1）近10万平方英尺的空间。


转售市场方面，传慎控股（Tuan Sing Holdings）在今年第三季以5亿元卖出罗敏申坊（Robinson Point），相当于每平方英尺3736元，创下办公楼领域尺价最高纪录。上一次的最高纪录是海峡贸易大厦（Straits Trading Building）于2016年以3520元的尺价出售。


共享办公出租空间今年仅增3％ 分析师：明年供应料增幅不大


共享办公业者的净可出租空间今年仅增加3％，远低于去年取得16％的增长。


高力国际新加坡研究部主管宋明蔚接受《联合早报》询问时提供上述数据。她预测，共享办公空间明年的供应增幅预料维持在3％，直到后年才可能出现更大增幅。


受到居家办公和阻断措施影响，灵活办公空间的需求今年减少，这与传统办公空间的情况类似。不过，随着经济活动逐步重启，灵活办公空间的使用率已恢复到30％至40％。


宋明蔚说：“这个领域可能在明年进一步整合。市场上目前有超过12个业者，其中许多的经营规模都不大。”


截至11月的数据显示，WeWork是这个市场的巨头，市场份额高达24％。排在第二的IWG和第三的JustCo，市场份额分别为17％和14％。


仲量联行新加坡办公租赁市场市场主管阿赤保（Chris Archibold）指出，尽管今年受到阻断措施和办公空间需求下跌冲击，但共享办公业者的作用仍关键，因为它们能为租户提供灵活性。


计划在明年扩充空间的共享办公业者包括The Great Room和The Work Project，它们将分别入驻Afro Asia i-Mark和CapitaSpring办公楼。


由凯德集团（CapitaLand）全资拥有的共享办公空间业务部门Bridge+，也将在明年初启用位于罗敏申路79号办公楼的新办公空间。


JustCo总裁龚万鑫受访时说，更多大企业意识到远程办公的局限，尤其是对团队凝聚力、面对面交流和生产力的影响。


有鉴于此，企业仍希望结合居家办公模式和实体办公空间，让团队聚在一起。这也是为什么JustCo继续吸引到欧莱雅集团（L'Oreal）和游戏商拳头公司（Riot Games）等新客户。


展望明年，JustCo将在第二季于雷蛇（Razer）位于纬壹科技城的东南亚总部设新的共享办公空间，满足科技及科学相关工业的办公需求。