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雅诗阁公寓信托进军学生宿舍市场受看好

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企业透视

雅诗阁公寓信托两周前宣布首次进军学生宿舍市场,将以9500万美元收购美国佐治亚州首府亚特兰大的一个学生宿舍。对此,分析师表示,进军更具韧性的资产类别,尤其考虑到学生的平均居住期,将增加信托的现金流。

装束轻便的莘莘学子与衣冠楚楚的商业旅客,形象完全不同,但雅诗阁公寓信托(Ascott Residence Trust)在扩展业务策略时,却同样在他们身上看到商机与共同点。

信托两周前宣布首次进军学生宿舍市场,将以9500万美元(1亿2630万新元)收购美国佐治亚州首府亚特兰大(Atlanta)的一个学生宿舍。

这个Signature West Midtown学生宿舍属永久地契,拥有525个床位,平均入住率约95%,当地学生占约八成。

学生宿舍业务
占信托总资产7%

学生宿舍与出租房地产性质相同,因此划入同个业务。收购学生宿舍后,这项业务将占雅诗阁公寓信托总资产7%。长期来说,这项业务将增长至占总资产的15%至20%。

对于信托把客户对象从商业旅客转向学生,有分析师表示出乎所料,但也有分析师认为,顺着信托的投资理念,它在疫情冲击酒店业之际扩大投资策略,不完全令人感到意外。

银河—联昌证券分析师殷嘉薇接受《联合早报》访问时说,信托过去一直都有表明会投资长租公寓(multifamily)房地产项目。学生宿舍也同长租公寓等出租房地产一样,有更稳定的租金收入。

“虽然信托没特别提过要收购学生宿舍,但一直都有说要着重于长租约的房地产,而学生宿舍性质就跟出租房地产类似。”

星展集团分析师王家仪和陈伟祥在报告中指出,进军更具韧性的资产类别,尤其考虑到学生的平均居住期,将增加信托的现金流。他们认为,在资本化率被挤压的环境中,信托相信是基于该学生宿舍的售价将带来5%的收益率而出手买下该物业。

辉立证券研究部投资分析师王佩凤受访时说,疫情使酒店市场陷入历史低点,超越之前任何的大流行,这将影响信托未来租赁谈判中的最低与固定租金。

信托在法国原本有17个主租约。其中,四个到期的主租约去年延长时纳入可变动成份。

“这些做法侵蚀了信托稳定的收入来源,使它不得不寻找其他方法来恢复资产组合的稳定。”

雅诗阁公寓信托在2019年底同腾飞酒店信托(Ascendas Hospitality Trust)合并,去年6月被纳入富时全球房地产指数系列(全球发达指数)(FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index Series (Global Developed Index))。截至去年底,信托在全球15个国家共有86个资产。

看好信托策略及多元化组合
分析师纷纷调高目标价

信托两周前发布全年业绩,受疫情冲击与脱售影响,信托全年可派发收入跌43%至9420万元,每单位派息(DPU)跌60%至3.03分。 

大多分析师维持买入或增持评级,并且纷纷上调目标价,介于1.17元至1.25元。

尽管分析师对信托去年DPU跌六成的看法不一,但都看好信托的策略与多元化组合。他们也看好信托循环资产与具备贷款空间的能力,可以推动盈利与净资产值。

给予最高目标价的马银行金英证券分析师蔡树泰对信托的多元化组合、密集的长期入住资产,以及剩余的2亿元脱售收益表示看好。该收益将在DPU增长放缓的当儿,提振资本派发(capital distribution)。

由于组合表现疲弱,信托的资产管理规模下滑7%,而负债率为36.3%,意味着它还拥有进一步取得19亿元贷款的空间,这对收购交易能起扶持作用。

他认为信托会继续收购学生宿舍及长租公寓,以掌握美国强大的国内需求形成的利好基本面。

星展集团分析师王家仪和陈伟祥指出,信托的股价净值比(Price/NAV ratio)为0.8倍,比10年均值低了1.5个标准差,2022财年的股息收益率预料为6.9%,具有吸引力。若旅游比预期恢复得更快,股息收益率可能还会上行。

各市场分阶段重新开放
投资组合有望达盈亏平衡

信托着重于国内旅游市场与长期入住领域的策略,将会给它带来回报。各个市场分阶段重新开放,意味着投资组合至少达到盈亏平衡水平。

他们认为,信托的多元化组合,有约70%业务是在这类国内市场,因此预料信托业务的好转会领先于同行。由于把住宿领域恢复正常的时期修订为四年,他们因此将信托的盈利预测下调了12%至25%。不过,他们预料信托对资产的再循环将能推动盈利与净资产值上行,也看好信托会在今年底进行3亿元收购。

只有银河—联昌证券把对信托的评级从增持下调至持守。

在考虑了脱售与收购及2021财年可能派发的1000万元资本,该行分析师殷嘉薇把2020财年至2022财年的DPU上调4%至10%,目标价则上调至1.08分。

不过,她提醒,复苏情况仍然颠簸,并会受疫苗效能影响,信托的下行风险还包括每单位收入(REVPAU)可能比预期更疲弱。该信托组合每单位收入去年同比下滑61%至59元。  

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