【投资新加坡系列】新加坡REIT市场受中国投资者关注

投资专家指出,如果投资者不确定要挑选哪个REIT,可以从REIT挂牌基金着手,相当于投资了一篮子的REIT。(早报漫画/李太里)
投资专家指出,如果投资者不确定要挑选哪个REIT,可以从REIT挂牌基金着手,相当于投资了一篮子的REIT。(早报漫画/李太里)

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新加坡享有国际金融中心的美誉,无论是股票、基金、债券、房地产、风险创投或家族理财等方面,为全球投资者提供可观的投资机会。《联合早报》“投资新加坡”栏目系列,让大家多了解投资新加坡的方方面面。

本地的房地产投资信托(REIT)市场今年预计会迎来多一只中国酒店信托,加上近年来中国REIT市场的发展倍受关注,更多中国投资者关注新加坡REIT市场。

此前媒体报道,中国大型上市房地产公司绿地集团(Greenland Group)的酒店REIT,可能于今年5月至6月在新加坡交易所挂牌,也提升了中国投资者对新加坡REIT的兴趣。

中国去年发布基础设施房地产投资信托(REIT)试点相关文件,为中国REIT市场发展迈出第一步。

戴德梁行估价及顾问服务部董事、资产证券化负责人杨枝接受《联合早报》访问时说,中国境内目前还没有真正意义上的公募REIT,很多投资者都十分关注中国REIT领域的创新与发展。

他说:“新加坡是亚洲最成熟的市场之一,有很多中国企业或者中国资产在新加坡上市,以及大家耳熟能详的公司,如凯德集团(CapitaLand)、丰树(Mapletree)等,因此大多数机构投资者非常关注新加坡REIT市场的动态。”

房地产的流动性较低,投资门槛高,尤其是商业和工业房地产,REIT把房地产证券化,让投资者通过证券拥有房地产的一小部分股权,以业主的方式获得回报。

比如说一个商场价值1000万元,一般人无法进行投资。房地产公司把几家商场注入REIT之后,便可以发行单位,投资者可能只需投入100元,便可持有这些商场的小部分股权,每半年或季度定期收到派息。

根据新加坡的政策,REIT必须将至少90%以上的收入当做股息发放给单位持有人,从而获得免税优惠。

新加坡REIT市值达1100亿元

新加坡自2002年发展REIT市场以来,目前共有43只REIT,总市值达到1100亿元,仅次于日本。过去10年,REIT市场取得快速增长,年率化市值增长率达到11%,过去10年年率化回报率达到8.9%。

杨枝指出,新加坡REIT的市值占股市的12%,远高于其他主要市场,如美国(3%)、日本(2%)和中国香港(0.5%)。另外,新加坡REIT市场交易活跃,可占整体股市交易额的27%。

此外,新加坡REIT收益率在亚洲地区是最高的,目前可达到5.8%,2020年底曾达到6.4%,相比下,日本REIT平均收益率约为4%,美国为3%。

投资教育公司Invest Coach董事经理蔡一鸣说,REIT提供稳定的股息回报,投资者应考虑在投资组合中纳入REIT,这能够起到风险对冲的作用。

如果投资者不确定要挑选哪个REIT,可以从REIT挂牌基金着手,相当于投资了一篮子的REIT。

投资顾问公司GCP Global执行主席叶忠英观察到,中国投资者对REIT的兴趣正在升温。“REIT被视为上海、深圳、科创板和香港股市的风险对冲,后者的这些股票波动更大。”

他认为,REIT提供良好的收益率,风险相对较低,可以和高增长高风险的中国科技股相辅相成。

新加坡REIT具备风险分散特质

杨枝指出,本地REIT市场对海外保荐机构和资产非常友好,超过80%的REIT持有新加坡以外的资产,包括中国、马来西亚、日本、韩国、香港、印度尼西亚等。

已有10只REIT拥有中国资产,其中四只的保荐机构来自中国,如砂之船房地产投资信托(Sasseur REIT)、运通网城房地产信托(EC World REIT)、大信商用信托(Dasin Retail Trust),以及北京华联商业信托(BHG Retail Reit)。

叶忠英认为,这意味着新加坡REIT具备风险分散的特质。

在新加坡REIT领域,蔡一鸣看好办公楼REIT,因为冠病疫情措施逐渐放宽,员工也回到办公室上班。他预计更多中国企业会在新加坡设立海外总部。

他说:“自从去年本地实施病毒阻断措施来,REIT的股价反弹强劲,目前的价格合理,预计会保持在这水平或略有上升空间。”

辉立资本网站指出,REIT适合有一定储蓄想投资、但又担心股票风险太高的人,他们希望长期持有,并定期收到分红。或者希望投资房地产,但觉得门槛太高,也能考虑REIT。此外,有兴趣持有新元、希望配置一定数量的外币以对冲人民币贬值风险的投资者也可考虑。

但REIT同样面对市场风险,受到市场波动、房地产市场政策和经济周期等因素影响。

此外,投资者应关注REIT的收益是否来自于少数资产,租金收入是否来自个别大租户,这是所谓的集中风险。

当市场利率走高时,作为收益型投资产品的REIT往往会受冲击,不过高质量的REIT可通过增长营收和净房地产收入来抵御利率的影响。

杨枝说,受外汇管制影响,中国境内个人投资者选择投资海外证券产品及REIT受到一定限制,少量已有海外投资账户的投资人可以进行申购。值得关注的是,已有不少中国机构投资者通过参与REIT上市战略投资(基石投资人),上市后增发等方式参与海外REIT投资,特别是那些持有中国资产或者保荐机构是中国发展商的REIT。

【本系列由新加坡交易所呈献,六之四】

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