【投资新加坡系列】新加坡股市的海外REIT 过去五年回报率达双位数

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新加坡享有国际金融中心的美誉,无论是股票、基金、债券、房地产、风险创投或家族理财等方面,为全球投资者提供可观的投资机会。《联合早报》“投资新加坡”栏目系列,让大家多了解投资新加坡的方方面面。

过去五年来,不少海外房地产投资信托(REIT)选择到新加坡上市,大多数自上市以来为投资者创造了双位数的回报。

2016年至2020年,共有10只海外REIT在新加坡上市,这包括于去年第一季上市的Elite商用投资信托(Elite Commercial REIT)和美国汉普郡联合房产信托(United Hampshire US REIT)。Elite是我国股市第一只以英镑报价的信托。

这10只信托所管理的资产分属不同领域,包括酒店、零售、工业和办公楼。

其中六只海外信托上市至今的总回报率达到双位数,介于10%至46%。当中,砂之船房地产投资信托(Sasseur REIT)的表现最亮眼,总回报率45.6%,今年至今也有15.4%。

砂之船是亚洲首个持有和管理名牌直销中心的信托,四家名牌直销中心都在中国。去年受到冠病疫情冲击,直销中心虽然停止营业45天,但信托全年的可派发收入仍小幅增长1%,每单位派息(DPU)也维持在前一个财年的水平。

与国际市场相比,这10只海外信托的表现同样亮眼,有七只自上市来打败富时EPRA/NAREIT全球房地产信托指数(FTSE EPRA/NAREIT Global REITs Index)的涨幅。

以Elite商用投资信托为例,上市至今的总回报率为11.5%,富时EPRA/NAREIT全球房地产信托指数在同时间的回报率是负3.3%。该信托的主要租户是英国政府,99%的租金收入来自政府。

新加坡交易所市场战略师霍维(Geoff Howie)接受《联合早报》访问时指出,去年至今,不同领域的REIT受到疫情不同程度冲击,各有涨跌。酒店、零售和办公楼信托都走跌,管理数据中心的工业信托表现最坚韧。随着各国展开疫苗接种,经济相继复苏,表现落后的酒店、零售和办公楼信托今年来纷纷反弹,反而数据中心不受青睐。

霍维相信,不论如何,REIT依旧具有吸引力。“新加坡10年期债券的收益率大约是1.5%。在本地上市的REIT,今年的收益率估计是5.2%,两者息差多达370个基点。除了投资房地产,REIT的收益率一向是吸引投资者的重点。”

当全球仍笼罩在冠病疫情阴影之下,许多投资者寻找稳健的投资,估计也会吸引更多海外信托前来上市。

德勤东南亚和新加坡上市与并购鉴证咨询服务主管郑惠玲接受《联合早报》访问时指出,新加坡是国际公认的房地产投资信托中心,逾85%的信托持有和管理海外资产,资产遍布亚太、南亚、美洲和欧洲。

郑惠玲说:“这在一定程度上是因为我国有利的税收制度和完善的司法体系,加上特别重视企业治理的监管框架,都是吸引海外投资信托前来上市的原因。”

她指出,除了传统的零售和办公楼,新加坡交易所的框架是为不同类别的资产所设。“新加坡的散户和机构投资者多元,财富管理领域发展蓬勃,我们可以预期会有更多外国投资信托在新加坡上市。”

华侨投资研究公司总经理李彩莲说,有意寻求上市的房地产投资信托,主要考虑因素之一是有关交易所是否已有许多信托挂牌交易。“首先是出于比较的原因,其次是希望那是一个拥有深度和广度的市场。”

新加坡虽然是一个相对小的市场,但近年有不少海外信托前来上市,若上市条例没有出现重大变化,李彩莲相信这个趋势仍会持续。

【本系列由新加坡交易所呈献,六之五】

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