社论:新私宅销量走高的隐忧

社论

自2009年以来,政府推出多轮的房地产降温措施,但房价还是持续上涨,直到2013年6月底政府推出总偿债率框架后,房价才开始下跌。从2013年第三季的高峰,私宅价格连续14个季度下跌,至今总共下跌11.7%。与2009年至2013年6月期间房价上涨60%相比较,房价这三年多来的跌幅,还是相当温和。

其实,最近几个月来,房地产市场的买气又开始炽热起来。市区重建局发布的数据显示,上个月发展商共卖出1780个单位,比去年同期多出一倍多,并创下总偿债率框架推出以来的最高纪录。其中,销量最强劲的两个公寓项目属于大众私宅,平均尺价分别高达1805元及1406元。

此外,尽管发展商申诉房地产降温措施带来的冲击,但政府的土地招标往往获得热烈的反应。去年6月,市区重建局推出马丁广场的一幅地段,吸引到13方发展商竞标,而最高投标价创下2009年以来政府售地计划的最高纪录。上个星期,美世界附近道德路的一幅地段,出现24方发展商竞标的罕有现象。竞标发展商的数目及投标价,都远远超过分析师的预期。

私宅销量激增反映了积压的需求强劲,而发展商高价竞标土地,也预示房价将呈上扬的趋势。在这个情况下,房地产降温措施没有撤除的条件,否则积压的需求将使房地产市场失控,使多年来坚守的降温措施功亏一篑。其实,中国大陆与香港也面对类似的挑战,并在最近加大了降温措施的力度。

然而,中国大陆与香港的发展经验显示,房地产降温措施并无法压制房价的上升。每一轮新的房地产降温措施推行不久后,潜在买家对房价继续上升的预期,导致人们抢购房地产,而这又迫使政府制订更严厉的降温措施。此外,在土地标价持续攀升下,发展商纷纷提高房屋的尺价及缩小房屋的面积,一方面确保房价是买家负担得起的,而另一方面则维持本身的利润。

根据官方报告,香港明年新建的私宅中,有一半的面积小过400平方英尺。此外,香港还出现居住面积小过200平方英尺的“纳米楼”。在2013年落成的私宅中,有81个单位属于纳米楼,而去年则新增206个单位。

其实,本地房地产市场也出现类似的趋势,虽然程度没有像香港那么严峻。

几年前,本地发展商推出了面积小于500平方英尺的“鞋盒公寓”。有些新私宅项目的鞋盒公寓占比,多达80%。这导致市区重建局在2012年9月颁布新的指导原则,以确保私宅项目不会出现过多的鞋盒公寓单位。尽管如此,发展商推出的新公寓项目,平均面积还是日渐缩水,而尺价则持续走高。

房价节节上升,年轻一代没有能力拥有自己的房子,是香港社会矛盾激化的一个主要因素。另一方面,在低利率持续多年的投资环境下,许多地方都出现房地产泡沫的现象。幸好,新加坡政府掌控组屋供应,它也成为政府调控房地产市场的主要工具。

然而,房地产市场环环相扣,私宅市场与组屋价格往往互为影响。因此,在目前经济还不是很强劲的情况下,新私宅销量创新高的趋势与意义,值得进一步探讨。我们有必要严防积压的需求,在瞬间导致房地产市场再度升温。此外,对于国内外的发展商屡屡以高价投标土地的现象,也不可掉以轻心。虽然这是一个市场行为,但房价失控将带来许多社会与政治问题。

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