社论:土地竞标热潮的信息

社论

女皇镇一块政府地段招标,吸引了13方人马竞标,最高标价超过10亿元。以纯住宅项目地段的总标价而言,这是一个全新的政府售地纪录,但更值得注意的是它的容积率每平方英尺1050元,这比两年前附近一块地段夺标的871元,高出两成,大大出乎许多市场人士的预料。

尽管降温措施尚未解除,但本地房地产市场已掀起土地竞标热潮,竞标的发展商数目增加,而投标价格也上扬。根据房地产研究公司的统计,在2015年下半年,政府售地计划平均吸引到八方人马竞标,而今年以来,这数目则增加到13方。此外,今年上半年,售地平均溢价达29%,比去年下半年的13%高出16个百分点。

市场买气转好,是推动土地竞标热潮的主要原因。在2013年6月底政府推出总偿债率框架后,私宅价格开始下跌。但是在去年下半年,私宅市场开始出现复苏的迹象。今年3月,政府微调卖方印花税及总偿债率框架后,示范公寓再见人潮。私宅销量及价格回弹,使发展商重拾信心。

然而,大多数发展商采纳了“轻资产”的商业模式,在获得土地后马上发展及销售,因此土地库存有限,导致土地需求殷切。另一方面,外国发展商涌入,也提升了土地竞标的热度。其实,女皇镇的政府地段招标,出价最高的竞标者来自中国。

土地竞标热潮,推高了投标价格。发展商在竞标土地时,往往以最近的投标价格为标杆,因此投标价一波比一波高。土地竞标价格上扬,最终将反映在私宅的售价上,并带动比邻地段的房地产价格。

随着土地价格上升,私宅价格的标杆也跟着提升。目前,大多数新私宅的价格都超过100万元,而尺价则在1000元以上。在上个月的新私宅销售中,尺价介于1500元至2000元的项目,占56%。

土地竞标热潮、新私宅销量走高以及尺价上扬,意味着政府在房地产的供需调控方面,还是必须保持一定的力度。

在供应方面,市场期待政府在下半年的售地计划中,拨出更多的地段,以满足发展商对土地的殷切需求。在需求方面,政府的降温措施还不是撤除的时候。今年3月,政府在微调卖方印花税及总偿债率框架后,房地产市场展现的亢奋,显示积压需求之大。有不少房地产投资者,正在等待时机进场。

然而,降温措施若持续过久,变成一个新常态,它所发挥的功效可能递减。目前,越来越多的发展商为买家支付额外的印花税,或是通过延期付款的方式,以吸引买家。羊毛出在羊身上,发展商其实已经将降温措施的额外成本,算进卖价中。

在新加坡经济及国人生活中,房地产占据了重要的地位。去年,国人的家庭资产,有44.8%来自房地产,而在家庭债务中,有75%是房屋抵押贷款。此外,房地产资产也与国人的退休金捆绑在一起。房地产市场若崩盘,不仅冲击金融业,也将使国人的财富缩水。另一方面,房价若失控,削弱了购买力,导致国人居住面积越来越小,以及生活质量被拉低,这肯定是很多人不愿意看到的。而收入增长赶不上房价,或根本就买不起房的人,则必定心生焦虑。

因此,保持房地产市场的平稳发展,至关重要。政府掌控了土地的供应及组屋的分配,有足够的能力与资源调控房地产市场。然而,房地产市场的投资情绪阴晴不定,投资者往往一窝蜂地展现羊群效应。在这一方面,政府有必要扮演领头羊的角色,及时防止亢奋的市场失控。

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