社论:关注地价上涨的冲击

社论 

尽管政府最近调高了房价超过100万元的买方印花税,但房地产发展商还是踊跃竞标抢地。前天,榜鹅一块执行共管公寓(EC)地段出现17方激烈竞标,最高标价相等于容积率每平方英尺583元,比最近一次的EC夺标尺价高出64%。在这17方竞标中,即使是最低竞标价,也已打破EC地段的尺价纪录。

房地产分析师表示,这个项目的回本尺价估计是1000元,而目前一些EC单位成交尺价约860元。这意味着发展商预期EC价格将上涨超过两成,与目前大众私宅的价格相近。因此,除非大众私宅价格继续攀升,与EC价格保持约两三成的差距,否则EC便可能失去存在的意义。

由于组屋获得政府大量津贴,因此建屋局制订了组屋申请者的家庭收入顶限。1996年私宅价格暴涨后,政府推出EC项目,以满足那些收入超过顶限而又无法负担私宅者的房屋需求。EC是组屋以及私宅的混合体,申请者还是必须符合家庭收入顶限,但这个顶限比组屋高。同时,申请者必须居住五年后,才可转售给新加坡公民及永久居民,而在10年后就可卖给外国人。

其实,基于相同的考虑,政府早在1974年推出中等入息公寓(HUDC),以满足中产阶级的需求。过后,全岛出现了18个HUDC项目。但在1987年,由于私宅价格下跌,HUDC失去了它的价格优势,因此建屋局决定终止这个计划。然而,在1996年,私宅价格上涨,政府再度推出类似HUDC的EC项目。

这显示,介于组屋以及私宅之间,还有一个夹心层的住房需求及愿望必须满足。这一群人中,有些是年龄30岁左右的专业人士,夫妇俩的收入超过了申请组屋的收入顶限;另一批是组屋提升者。他们期待拥有比组屋较高一档的房子。因此,除了EC之外,政府也在2005年推出由私人发展商设计、兴建和销售的私人组屋(DBSS)。

在这个市场区分中,大众私宅与EC价格差距约两三成,而EC与DBSS价格以及DBSS与建屋局出售的组屋价格又维持一定的差距。然而,房地产市场炽热,颠覆了这个市场区隔。

在2011年,发展商在推出淡滨尼一带的私人组屋,将五房式单位的预示价订在88万元,引起舆论哗然。政府随后中止了私人组屋计划。接着,两个EC项目分别推出面积超大的公寓,叫价分别是177万元及205万元,导致国家发展部颁布新措施,为EC项目降温。这些措施包括规定发展商不能建盖超过160平方米的公寓单位,以及发展商只能在标到土地后的15个月才可销售公寓。

从发展商踊跃竞标EC地段以及EC项目销售成绩反映出,夹心层对拥有EC公寓的需求以及愿望还是相当高。房地产市场环环相扣,新组屋及转售组屋、EC公寓以及私宅价格相互影响。尽管政府推出多轮的房地产降温措施,但是发展商标地价格还是节节上升。这将推高总体的房价,包括组屋价格。虽然组屋获得政府大量津贴,但是地价上升最终还是会反映在屋价上。

EC项目是否会步HUDC后尘,因相对价格失去优势而终止?抑或EC的价格上扬推高私宅价格,以保持两者间的差距?HUDC计划终止,是因为当时私宅价格下跌。但是,从最近的集体出售热潮以及政府标地夺标价显示,目前私宅价格还是呈上升趋势。因此,EC的地价上涨不仅将推高EC的售价,而且很可能带动私宅的涨势。

我国目前有一半的劳动人口是专业人员、经理、执行人员及技师(PMET),到了2030年这个比率将增加至三分之二。这群人大多是中产阶级,对房屋档次的要求与期望比较高。有关当局或许可考虑将房地产市场进一步区隔,以满足不同阶层的需求。与此同时,由于房价上升及利率看涨,买房者应该量力而为,在期望与能力范围之间求取平衡。

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