社论:楼市自我调节的迷思

社论

政府上星期四推出2009年以来的第九轮房地产降温措施,以确保房价的涨势不会失控。与过去几轮灭火方式不同,这一轮的降温措施主要是防患于未然。财政部、国家发展部以及金融管理局在联合声明中指出,本地房价过去一年快速攀升,如果不加干预,可能会超越经济基本面,尤其是利率看涨以及房地产市场巨大的潜在供应量,导致楼市崩盘的风险上扬。

这一轮的降温措施,让那些与时间赛跑的发展商措手不及,也令房地产分析师大喊意外。尽管集体出售热潮近乎疯狂,但发展商以及分析师之前普遍认为,房地产市场刚刚复苏不久,政府不会那么快推出新一轮的降温措施。不少发展商已计划在政府新一轮降温措施出台之前,推出新私宅项目。但政府抢先一步,令他们感到愤愤不平。

新加坡产业发展商公会发表声明指出,房地产市场正处于复苏初期,复苏步伐也与经济基本面同步,政府“没有理由”推出“强硬的措施”。它表示,政府应给予房地产市场时间自我调节,以达致可持续的平衡点。

确实,新私宅市场处于复苏初期。在经过15个季度连续下跌后,新私宅价格在2017年第三季开始回升,至今也只有四个季度。不过,私宅价格在2013年第三季至2017年第二季的15个季度,总共下跌11.6%,而在2017年第三季至今年第二季短短的四个季度,却上涨了9.1%。虽然目前的私宅价格还是比2013年第二季的高峰期低了3.6%,但是发展商以及分析师之前普遍认为,今年底的私宅价格将创新高。

其次,集体出售热潮一波接一波,发展商高价抢地的热情不减。虽然集体出售热潮让业主笑开了怀,但是它也为未来的房地产市场撒下不稳定的种子。发展商高价抢地后,充分利用容积率建盖更多的私宅单位,以让买家“负担得起”。以后港最近推出的一个项目为例,这块地段原本只有286个单位,但在重新发展后,同样的地段将建盖1472个单位的私宅,比原有的多出四倍。集体出售热潮不仅缩小住房面积,而且大幅度提高未来的供应量。

国家发展部最近在宣布下半年的售地计划时指出,预计政府售地计划地段和还有待获得规划批准的集体出售交易地段,可增添约2万个单位的私宅,外加有2万4000个已获得规划批准的未售出单位。此外,市场还有超过3万个空置的私宅单位。

在需求方面,去年新私宅销量创下四年新高,不过那也只是稍微超过1万个单位。从上述的供应量而言,房地产市场需要多年的时间才能消化供应量。

早在去年11月,国家发展部长黄循财在新加坡产业发展商公会的晚宴上已指出,房地产市场供过于求,买家应该谨慎买房。他当时表示,私宅空置率在过去两年超过8%,这是2005年以来未曾出现过的现象。紧接着,金融管理局在它的《金融稳定检讨》报告中也警告,集体出售热潮对房地产市场带来潜在的风险,业内人士应该谨慎行事。

然而,言者谆谆,听者藐藐。尽管政府推出不少降温措施,但是大型发展商还是有足够财力高价抢地,而中小型发展商则通过联营的方式加入战围。另一方面,本地的投资工具有限,加上人们对置业的传统偏好,也推高了房地产的投资需求。此外,外国发展商以及外国买家也是房地产市场的一大变数。在这个情况下,楼市自我调整可说是一个迷思。房地产市场要确保供需平衡,不能单靠市场的力量。

房地产市场的供需失衡,可能动摇金融体系。因此,全球多个国家与地区都推出降温措施或所谓的“宏观审慎措施”,以确保房价的涨势不会失控。虽然发展商形容降温措施为“辣招”,但在利率上升的周期以及全球经济动荡不安的环境下,政府为急速升温的房地产市场降温,可减少​楼价失控或楼市崩盘的风险。长期而言,这对发展商以及房地产投资者都有好处。

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