社论:限制鞋盒公寓措施及时

社论 2018年10月20日

市区重建局日前宣布了三个针对非有地住宅的新措施,包括进一步限制中央区外私宅项目的单位数量,以避免发展商建造过多鞋盒公寓;调整阳台等私人户外空间的额外空间顶限,从不可超过项目总楼面面积(GFA)的10%,调低至7%;以及推出新的楼面红利计划(bonus GFA scheme),鼓励发展商增设室内休闲空间,例如阅读室、健身房等,以增加居民交流机会。

这三项新措施当中,最引人瞩目的无疑是对鞋盒单位的新限制。从明年1月17日起,中央区以外的非有地住宅发展项目,单位平均面积将从目前的至少70平方公尺(约753.47平方英尺),增加到至少85平方公尺(914.93平方英尺)。这就是说,每个项目总的单位数目将减少约18%。

此外,当局也列出可能出现大量新开发项目,并导致基础设施负荷压力过大的九个地区,包括马林百列、马里士他和罗央等,规定这些地区的单位平均面积为至少100平方公尺(1076.39平方英尺)。

市建局其实早在2012年就首次推出限制单位总数的指导原则,避免发展商一味建造鞋盒公寓。时任国家发展部长许文远曾在他的博文中指出,在直落古楼一带鞋盒单位如雨后春笋般冒出,导致该地区交通严重阻塞以及停车位不足的问题。

不过,当年实施的限制措施显然有不足之处,因此,在过去五六年来,我们继续看到私宅发展项目中大量鞋盒单位的出现。私宅发展项目的平均单位面积也越缩越小。这种现象的出现,显然和私宅市场炽热有关,尽管政府不断推出降温措施。

由于需求强烈,许多发展商纷纷进场竞标土地,不惜以高价购地。为了能回本和赚取利润,就尽量在一个项目中挤入最多的单位,缩小单位面积,或是建更多的鞋盒单位。虽然尺价不断提高,但比较起来,鞋盒单位的售价还是在一般买家负担得起的范围内,这是发展商吸引买家的手法。

许多手头上有点钱的投资者或投机者,于是对鞋盒单位趋之若鹜。发展商尝到了甜头,自然越建越多。正如当局所指出的,新私宅项目的较小面积单位有增无减,不少地区的重新发展项目因此导致基础设施超出负荷。我们不难观察到,这种现象在勿洛等地区已经非常明显。主要原因是这些地区基本上已趋于成熟,没有多少可供兴建新道路等基础设施的空间。在新项目和新单位不断增加的情况下,最突出的后果之一就是造成交通格外拥堵。

因此,在这个时候推出新的限制鞋盒单位的措施,可以说是很适时的。有人可能还觉得这样的措施早该到来。应该指出的是,新措施只是限制项目的单位总数,并没有要求个别单位的尺寸,发展商依然可兴建较小面积单位,例如两成单位是至少100平方公尺的较大单位,满足大家庭和多代家庭需求,两成单位则是少于50平方公尺的鞋盒公寓,满足单身人士需求。

不少购买鞋盒单位者事实上并非为了自住,而是用于投资,也就是拿来出租给单身的外派人士或本地人。由于这样的单位大量出现,当局想来也担心市场会出现供过于求的问题。此外,很多投资者都抱着房价会不断上涨的期望,这也是危险的;过度的投资或投机,最终都要面对泡沫破灭的恶果。

另一个我们必须要列入考虑的因素是,新加坡既是一个城市,又是一个国家,因此,保持房屋的面积适宜一般家庭居住是必要的。因为,缺乏一定的舒适感和空间,将会给人某种压迫感,这对于鼓励年轻夫妇生育更加不利。我们绝不能步香港这类城市的后尘。

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