社论:反思私宅短期出租的两难

2019年5月10日

市区重建局在针对短期租房管制框架草案进行公众咨询后,尽管大多数新加坡人支持这个框架草案,但当局出人意料地决定不实行,而维持私宅出租不能少于三个月的政策。像爱彼迎(Airbnb)这类短期租房是否应该合法化,确实是见仁见智的问题。支持者认为,短期租房更具伸缩性,给屋主提供不同的出租选择,而且我们应该像拥抱私召车和共享脚踏车那样拥抱短期出租;反对者认为,短期出租只对业主有利,邻居却可能承受外溢的代价,而且对酒店等传统旅游业者构成不公平竞争。

爱彼迎成立于2008年,家里有空房的屋主可以透过网站短期出租房间给游客,既能让屋主利用闲置资源获取额外收入,又能让游客体验到不同于酒店住宿的深度旅游体验,所以受许多人喜爱。据爱彼迎官网,它目前在全球191个国家的近10万个城市有超过300万个房源。爱彼迎的兴起,在世界各地带动了这类民宿浪潮,爱彼迎也因此成为共享经济的代表之一。

不过,鉴于我国特殊的住宅环境和市场,政府禁止公共和私人住屋作短期出租。尽管如此,爱彼迎在本地仍有7000多个房源,显示市场的供需确实存在。市建局自2015年以来持续进行公共咨询,收集国人对短期租房的看法和建议。去年,当局拟定一系列短期租房管制框架建议,包括私宅屋主若要短期出租房子,须征得整栋楼80%屋主同意,出租总时长每年不超过90天,每次最多招待六名房客,须登记房客个人资料,遵循防火条例等。去年8月至11月间,当局委托公司对此建议进行调查,访问超过1000名私宅屋主。

调查结果显示,69%受访者支持须征得整栋楼80%屋主同意和出租总时长每年不超过90天的建议,80%同意短期出租平台应有执照和受政府管制。不过,有超过六成受访者担心短期租约将造成治安、隐私、噪音干扰等负面问题,有约一半受访者担心公寓公用设施被破坏、火患风险更高等。

这些担忧都是可以理解的,而且外国也确实出现了各种负面影响,轻则破坏住宅环境、干扰邻居,重则推高当地房地产市场价格,给旅游基础设施带来压力。这些情况都有可能在本地出现。本地私宅价格昂贵,没有业主愿意自己投资的房产沦为变相的廉价旅馆,成天有陌生人出入。其他居民也可能不希望跟游客共享游泳池、健身房等公用设施,公寓管理委员会也不愿承担管理游客的额外责任和工作,尽管这可以通过向短期出租的屋主增收管理费用来解决。直接面对竞争的酒店业者更反对短期出租合法化。短期出租平台则认为这套管制框架过于严厉,尤其是须征得整栋楼80%屋主同意和出租总时长每年不超过90天的建议。在上述调查中,只有7%受访者表态有意短期出租房子。这种种原因促使当局决定不放行短期租房。

当局的决定是可以理解的。虽然多数人支持管制框架,但也有很多人担心短期租房的负面影响,公寓管理委员会、酒店业者和短期出租平台也对框架持保留态度,加上只有不到一成受访者打算短期出租房子,当局没有理由为了迎合少数业主而继续推进,最终得罪各方。

不过,在共享经济时代,这种裹足不前的做法是否可取,是我们应该反思的问题。在私召车和共享脚踏车领域,政府持相对开放态度,让市场去验证其价值和找出问题,虽然结果证明共享脚踏车不可行,但在私召车领域我国栽培了本区域首屈一指的私召车业者,改善了共享汽车的资源配置效率和乘客的出行习惯;竞争也促使传统德士业作出改变,因应共享经济时代的市场需求。例如康福德高日前就宣布其电召预订将采用动态计费,尽管这个改变未来是好是坏还有待观察。

由互联网科技催生的共享经济带来颠覆性改变,也重塑消费者、传统业者和监管者对待市场的态度。打破现有格局可能影响既得利益者,对前路却步则可能扼杀创新精神和妨碍进步。在新经济时代,监管者有必要思考监管的角色——是加强规管提高创新的成本,抑或允许试错和多一些松绑以鼓励社会自理。

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