社论:盘活旧房子转售市场

2019年5月11日

国家发展部和人力部前天联合宣布了一系列有关动用公积金购买二手房的新条例,调整了现有的一些规定。从昨天起生效的新措施,特点是人们可以更灵活地用公积金买二手房,同时又确保无论国人居住在组屋或私宅,屋契都能让他们住到95岁。

新加坡人现在的预期寿命是85岁,规定屋契可以让屋主居住到95岁,等于说是确保所有买房子的人,都可以在动用公积金所购买的房子里终老,不会发生老而失所的问题。如果没有新的规定,根据当局所发布的数据,去年有约9%买家没有购买足以让他们住到95岁的转售组屋,私宅买家则有约1%属于这一类情况。

根据新条例,只要屋契可让买家住到95岁,他们所能动用的普通户头存款可以到房子估价的顶限。这表示日后在购买较高屋龄的房子(包括组屋和私宅)时,较年长买家可动用的公积金储蓄较多,尤其四五十岁买家料成主要受益群。

在去年8月19日的国庆群众大会上,李显龙总理公布了三项公共住房新政策:一、扩大现有的家居改进计划(HIP);二、推出家居改进计划2(HIP II);以及三、自愿提早重建计划(VERS)。这些新政策的出台,一定程度上是回应人们有关99年屋契(特别是组屋)剩余价值的忧虑。当时总理也透露,国家发展部将会研究如何进一步盘活组屋转售市场,以便让人们更容易买卖旧组屋。

新出台的措施适用于组屋和私宅,但由于超过80%的人口住在组屋,故此可能被拉动的将会是旧组屋的转售市场。当然,新措施会引起怎样的反应,还须一段时间观察。不过,就目前组屋转售市场的情况看,潜能肯定是存在的。

房地产咨询公司橙易产业有限公司不久前发布的今年第一季组屋趋势报告就显示,尽管政府的降温措施仍在起作用,人们对旧组屋的需求仍然殷切。在第一季度的转售组屋中,有628套是属于屋龄已超过40年的旧组屋,占总转售组屋数量的13.9%。去年,成功转售的旧组屋则有2537套,破历来纪录。

市场分析师认为,旧组屋之所以抢手,主要原因可能包括:一是近来转售价趋软;二是较老旧的四房或五房标准型组屋面积较小一些,因此售价也较低廉;三是供应的增加,也就是说屋龄较高的组屋会越来越多,很自然地也压低了转售价。

除此之外,我们相信,旧组屋还具备了好些其他抢手的因素。比如,它们多数是坐落在成熟的市镇,对许多人来说,地点更加优越便利,社区设施也更加完善。像大巴窑、宏茂桥这样的旧组屋区,几乎每条巷都能找到小贩中心和咖啡店,不管对年长者还是年轻家庭而言,这种日常生活中的便利,是新镇所无法比拟的。

此外,旧组屋区一般来说也有更加宽敞的社区空间,每座组屋之间的距离较大,有露天停车场,与密集相连的新组屋区比较起来,就多了几分的舒适感,少了几分的压迫感。有些新婚夫妇为了住得靠近父母一些,也会选择成熟组屋区的二手房。

总的说,上述新举措将为二手房市场注入新的活力,也有助于消除旧组屋不值钱的疑虑。不过,在整个配套措施中,人们也必须注意到领取公积金存款的条件也将随之调整。过去,公积金会员只要保留基本退休存款,且剩余屋契不少于30年,一旦年满55岁,就可提取基本存款之外的多余款项。现在起年满55岁的公积金会员,若想要提取基本退休存款之外的余款,还得满足多一个条件,即屋契须足以让他们居住到95岁。 但这未尝不能视为居者有其屋政策的另一种体现。

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