社论 2019年12月4日
自2009年以来，政府推出多轮的房地产降温措施，以压抑投机性的供应与需求。尽管如此，房地产市场如脱缰之马，引发政府对家庭债务提高以及金融体系风险的忧虑。在2018年7月，政府推出更严厉的降温措施，包括大幅度提高额外买家印花税以及制订总偿债率顶限，总算暂时驯服了房地产市场。
前天，社会及家庭发展部长兼国家发展部第二部长李智陞在新加坡产业发展商公会的60周年晚宴上指出，与去年上半年相比，私宅价格同经济基本面较为一致，发展商这一年来在标地时，也更为谨慎。他说：“迹象显示，市场并不过度亢奋，而是以更可持续的步伐增长。”
然而，李智陞也指出，贸易和地缘政治紧张关系所造成的不确定性和下行风险，可能影响楼市的稳定发展。新加坡产业发展商公会会长谢仰丰呼吁政府关注目前楼市供过于求的现象。
金融管理局上个星期的《金融稳定》报告也警告，经济前景不明朗以及劳工市场收缩，可能削弱家庭收入以及对房屋的需求。此外，在供应方面，大量未出售的房屋也将对楼市构成压力。它呼吁潜在买家留意风险因素，在买房或申请房贷方面要审慎。
截至今年第三季，已完工的私宅中，尚有2万2819个单位空置。此外，正在兴建以及计划兴建的私宅共有5万零964个单位。发展商估计，市场大概需要五年的时间消化掉这个供应量。
由于潜在供应量庞大，楼市总体上没有以前那么炽热，因此发展商期待政府“调校”降温措施，以为楼市松绑。然而，过去一年来的平稳楼市并非理所当然。资金流窜以及积压的投机需求，随时都可使宁静的楼市再度陷入风风雨雨之中。
在2008年全球金融危机之后，主要经济体采取低利率以及宽松货币政策，导致资金到处流窜以追逐收益。房地产成为投资者青睐的主要资产之一。新加坡是国际都会，也是财富管理中心，因此资金泛滥也推高了本地的楼价以及交易量。在2011年高峰期，本地楼市交易量有高达两成来自外国买家，而本地私宅价格在2010年至2013年期间上涨了16%，迫使政府推出一波又一波的降温措施。
根据国际货币基金组织的研究，新加坡政府推出的宏观审慎措施，也就是俗称的降温措施，在2013年后成功地阻止外国买家以及投机者在本地房地产市场炒作，从而稳定了房价。不过，到了2017年第二季，房价在集体出售热潮中回升，导致政府在2018年7月推出另一轮降温措施。
它指出，进入本地楼市的外国买家以及企业在最近有增加的趋势，这显示，在全球低利率环境中，新加坡对那些追逐收益的外国买家还是具有很大的吸引力。
在过去三年，外国买家占本地房地产交易的5%至6%，还不是敲响警钟的时候。不过，利率继续处于下行趋势，而主要经济体再度采取宽松货币政策，外国买家可能卷土重来。此外，发展商在潜在供应量加大的压力下，也可能更积极地寻找外国买家。
房地产市场的潜在供应量远超过需求，政府可能面对更大的压力，在降温措施方面作出让步。另一方面，资金泛滥以及寻求避风港，加上积压的需求，可能削弱降温措施的效力。无论如何，本地楼市不能任由市场左右。政府在调节楼市方面，有必要继续扮演主导的角色。
房地产市场不仅涉及发展商的利益，也影响现有及潜在的业主。在国人的家庭债务中，有四分之三是房贷，因此房价若剧烈波动可能衍生金融风险。虽然大部分新加坡人住在组屋，但是私宅与组屋的价格互为影响。此外，不少年长人士依赖租金收入、以及大屋换小屋或出售部分剩余屋契套现养老。因此，楼市过热或过冷都将牵一发而动全身。政府在调控楼市方面，任重道远。
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