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社论:警惕房价过热苗头

组屋转售价去年第四季上涨2.9%,是过去近10年来最大季度增幅。(档案照)

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社论 2021年1月6日

贸工部的初步预估数据显示,新加坡去年全年的经济萎缩5.6%,是我国独立以来经济表现最差的一年。尽管如此,房地产市场的表现却非常亮眼,与经济衰退成为强烈的对照。随着病毒阻断措施解封进入第三阶段,今年的房地产市场依然看涨。

根据市区重建局发布的预估数据,本地私宅价格去年第四季环比增加2.1%,是自2018年第二季度以来最大的季度增幅。除了第一季之外,私宅价格在去年的三个季度都稳健上扬,全年取得2.2%增长,维持了连续四年增长的势头。

与此同时,组屋转售价去年第四季上涨2.9%,是过去近10年来最大季度增幅。去年全年,组屋转售价上扬4.8%。远高于前年的0.1%增幅,这也是2013年以来的最大年度增幅。此外,去年首11个月,有72个组屋单位以超过100万元转手,超过前年全年的64个。

房地产业界人士普遍认为,今年的新私宅与组屋转售价格将保持增长的势头。

从大环境而言,全球利率持续走低,而流动性非常充裕,将继续支撑风险资产的价格,包括房市与股市。其次,冠病疫苗的面世,为经济复苏带来希望。贸工部预测,今年我国可取得4%至6%的增长。虽然这还无法把我们带回疫情前的水平,但是正数增长将提高潜在买家的投资情绪。

另一方面,房地产市场的供需情况,也为房价上升铺垫。较早前市场忧虑的新私宅供应过剩问题,很快地被强劲的需求消化掉。发展商目前面对的是土地库存不足的问题,这反映在最近政府土地招标价格上。有房地产分析师认为,发展商对土地的殷切需求,将很可能推动今年再现集体出售的热潮。此外,疫情推高建筑成本,这将反映在新私宅的售价上。

从需求的角度而言,满五年最低居住年限组屋的数量,在今年及明年将达到高峰。这些组屋的业主,是提升到新私宅的潜在买家。另外,根据金融管理局的《金融稳定评估》报告,新加坡家庭的净财富(家庭资产扣除家庭债务)在2019年第三季相等于国内生产总值的3.8倍,到了2020年第三季,它增加至4.4倍。此外,流动资产如现金与银行存款也超过总负债。这或许可解释在疫情期间,房价不降反升的现象。

在政府多轮的降温措施下,房价基本上维持稳中向上的趋势。尽管如此,长期的低利率环境压低了贷款利率,并推高了资产价格。因此,即使疫情重创经济,现在还不是撤出降温措施的时候。否则,潜在的需求转为刚性需求,将使房价过度偏离经济增长,并导致房地产市场重新出现过热的现象。

冠病疫情还未过去,经济复苏将是缓慢而且是局部的。在新加坡家庭债务中,房贷是最大的负担,占了总债务的76%。尽管总体上,新加坡的家庭财富状况相当健全,但是截至去年第三季,约有3万6000名房贷借贷者延迟偿还本金与利息。因此,潜在的房地产买家应量力而为,避免因买房而背起过度沉重的财务负担。

在房地产市场热烘烘之际,买家很容易受错失恐惧症的影响而贸然地做出投资决定。有房地产分析师表示,疫情期间的房价不降反升,将使一些在场外的潜在投资者毅然冲进市场,以避免再次错失机会。这将使“房价只会上涨,不可能下跌”成为自我实现的预言,从而影响买房者的投资行为。

房价与经济基本面脱钩,或是暴涨暴跌,对发展商与买家都不是好事。它也将影响金融体系的稳定。要有一个健全稳定的房地产市场,房价理应与经济增长相向而行。去年是疫情肆虐经济的年头,但私宅价格与组屋转售价格却双双上扬,而发展商投标土地依然不手软。在全球低利率以及流动性充斥市场的氛围下,房市过热的风险不可小觑。

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