社论 2021年1月6日
贸工部的初步预估数据显示，新加坡去年全年的经济萎缩5.6%，是我国独立以来经济表现最差的一年。尽管如此，房地产市场的表现却非常亮眼，与经济衰退成为强烈的对照。随着病毒阻断措施解封进入第三阶段，今年的房地产市场依然看涨。
根据市区重建局发布的预估数据，本地私宅价格去年第四季环比增加2.1%，是自2018年第二季度以来最大的季度增幅。除了第一季之外，私宅价格在去年的三个季度都稳健上扬，全年取得2.2%增长，维持了连续四年增长的势头。
与此同时，组屋转售价去年第四季上涨2.9%，是过去近10年来最大季度增幅。去年全年，组屋转售价上扬4.8%。远高于前年的0.1%增幅，这也是2013年以来的最大年度增幅。此外，去年首11个月，有72个组屋单位以超过100万元转手，超过前年全年的64个。
房地产业界人士普遍认为，今年的新私宅与组屋转售价格将保持增长的势头。
从大环境而言，全球利率持续走低，而流动性非常充裕，将继续支撑风险资产的价格，包括房市与股市。其次，冠病疫苗的面世，为经济复苏带来希望。贸工部预测，今年我国可取得4%至6%的增长。虽然这还无法把我们带回疫情前的水平，但是正数增长将提高潜在买家的投资情绪。
另一方面，房地产市场的供需情况，也为房价上升铺垫。较早前市场忧虑的新私宅供应过剩问题，很快地被强劲的需求消化掉。发展商目前面对的是土地库存不足的问题，这反映在最近政府土地招标价格上。有房地产分析师认为，发展商对土地的殷切需求，将很可能推动今年再现集体出售的热潮。此外，疫情推高建筑成本，这将反映在新私宅的售价上。
从需求的角度而言，满五年最低居住年限组屋的数量，在今年及明年将达到高峰。这些组屋的业主，是提升到新私宅的潜在买家。另外，根据金融管理局的《金融稳定评估》报告，新加坡家庭的净财富（家庭资产扣除家庭债务）在2019年第三季相等于国内生产总值的3.8倍，到了2020年第三季，它增加至4.4倍。此外，流动资产如现金与银行存款也超过总负债。这或许可解释在疫情期间，房价不降反升的现象。
在政府多轮的降温措施下，房价基本上维持稳中向上的趋势。尽管如此，长期的低利率环境压低了贷款利率，并推高了资产价格。因此，即使疫情重创经济，现在还不是撤出降温措施的时候。否则，潜在的需求转为刚性需求，将使房价过度偏离经济增长，并导致房地产市场重新出现过热的现象。
冠病疫情还未过去，经济复苏将是缓慢而且是局部的。在新加坡家庭债务中，房贷是最大的负担，占了总债务的76%。尽管总体上，新加坡的家庭财富状况相当健全，但是截至去年第三季，约有3万6000名房贷借贷者延迟偿还本金与利息。因此，潜在的房地产买家应量力而为，避免因买房而背起过度沉重的财务负担。
在房地产市场热烘烘之际，买家很容易受错失恐惧症的影响而贸然地做出投资决定。有房地产分析师表示，疫情期间的房价不降反升，将使一些在场外的潜在投资者毅然冲进市场，以避免再次错失机会。这将使“房价只会上涨，不可能下跌”成为自我实现的预言，从而影响买房者的投资行为。
房价与经济基本面脱钩，或是暴涨暴跌，对发展商与买家都不是好事。它也将影响金融体系的稳定。要有一个健全稳定的房地产市场，房价理应与经济增长相向而行。去年是疫情肆虐经济的年头，但私宅价格与组屋转售价格却双双上扬，而发展商投标土地依然不手软。在全球低利率以及流动性充斥市场的氛围下，房市过热的风险不可小觑。
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