蔡恩泽:炒楼炒不出大国神韵

迄今为止,世界经济史上只有凭借传统的制造业和新兴的信息产业,支撑和带动了当代大国发展的奇观,鲜有哪个国家凭借“盖房子”将国家“盖”出大国神韵的。

眼下,中国地王频现,一个比一个牛。同时,制造商纷纷“转型”炒楼,曾被喻为“世界工厂”的东莞市近年因制造业陷入寒冬,不少工厂老板改为投资房地产,厂房十室九空。

“最好赚钱的还是买房子”,大量原本应当投向制造业的资金流向房地产,楼市杠杆化越来越高,泡沫也越吹越大。

2016年以来,房地产升温,呈现出高房价、高涨幅、高地价、高库存、投资升的运行态势:

1月至6月份,全国房地产开发投资4.6631万亿元(人民币,下同),同比增长6.1%;房地产开发企业到位资金6.8135万亿元,同比增长15.6%。其中,其他资金3.3314万亿元,增长38.3%。在其他资金中,定金及预收款1.8934万亿元,增长34.1%;个人按揭贷款1.1245万亿元,增长57.0%。

数据还显示,以往制造业在投资中占比超过30%,但从今年二季度开始,制造业投资增速呈现快速滑坡之势,6月份当月同比甚至出现负增长,累计同比增速从2004年至2007年间的均值38%、2008年至2012年间均值28%、2013年至2015年的均值13.9%,一路下降到个位数,当前仅有3%左右。今年 5月至7月制造业投资超预期下滑拖累整体投资增速超过1%,问题的严重程度已经远超此前预期。

一方面房地产投资居高不下,另一方面制造业投资严重滑坡,火爆的楼市掩盖中国经济一张浮肿的脸,形势十分严峻。市场对制造业和民间投资失速存在担忧,引起监管层的高度重视。

房地产高杠杆的直接危害是为房价上涨推波助澜。由于高杠杆,房价一波又一波上涨。南京中原地产数据显示,2016年7月南京市场的一手房均价为每平方米2万零55元,而在去年同期,南京市场一手房均价为每平方米1万5018元,涨幅33.5%。现在南京主城区房价已经“奔3”,正向一线城市房价迈进,令人咋舌。在一些敏感楼盘,一夜之间就涨了两三千元。

易居研究院近日发布的一项调研显示,2015年房价暴涨的深圳,房价收入比已经高达25.8,位列全国之首,同比增幅达27.6%,而全国的平均值为7.2。

这让炒房的投资者有暴利可图,并成为房价高涨的重要推手。深圳链家的统计数据显示,2015年深圳投资置业占比高达26.7%,比2014年增加3.0%,更是2011年的三倍之多,其中个别月份投资超过30%,同时有不少跟风者入市期望短期获得收益,且有部分置业者充分利用金融“杠杆”进行购房。

在拼房网类的房产众筹平台,投资者最低只需投资1000元即可参与购房并分享房价上涨的收益。深圳楼市中的投资客比率已超30%。眼下,房屋的居住价值正在剥离,投资价值正在增持。

银行成为房贷违约的冤大头

房地产高杠杆的远期风险是为金融危机埋下导火索。表面上看,火爆的楼盘销售为去库存作出了贡献,一座座楼盘一夜之间销售一空。但是,在高杠杆操作之下,库存积压的危机克服了,金融风险却有可能潜滋暗生。

在诸多“凑足”首付的购房者和炒房者中,有不少人收入预期并不确定,拆东墙补西墙,捉襟见肘,不但按揭形成的月供难以兑现,首付中的贷款部分也可能违约。首付贷虽不如高利贷那么可怕,但利息也是可观的。例如搜狐焦点和捜易贷推出的首付贷24个月的利率是10%,同时,搜易贷平台对借款用户还收取贷款额3%的服务费用。首付贷最高可贷款总房款的20%。

这些钱很多都是通过银行渠道流出来的,最终的风险从四面八方又涌向银行,银行成为房贷违约的冤大头。待到银行将违约者的房子收回,房价又开始大跌,大批违约房成了银行烫手的山芋,金融危机一夜就会爆发。

至于P2P平台更是风雨如晦。目前二手房中介领域,除了平安好房、搜易贷等专门做P2P业务的房地产互联网金融平台,世联行、我爱我家、房多多、好屋中国、中原地产、悟空找房等线上线下的房产中介,都纷纷推出了包括首付贷在内的金融产品及服务。购房者一旦违约,以其第一套房产作为抵押物获得贷款,该房产的价值能否覆盖购房者的违约金额?而如果房屋是二抵,P2P平台无法享受优先受偿权,要变现也是银行优先,P2P平台靠后。

这不禁让人们想起了美国金融危机的元凶——次级抵押贷款。这是一个高风险、高收益的贷款,与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于,次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高,贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人,会申请次级抵押贷款购买住房。

在2006年之前的五年时间里,在美国“两房”公司(房地美和房利美)的撺掇之下,住房市场持续繁荣,加上前几年美国利率水平较低,美国的次级抵押贷款市场迅速发展。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高,次贷还款利率也大幅上升,购房者的还贷负担大为加重。同时,住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款,银行收回房屋,却卖不到高价,大面积亏损,引发了次贷危机。

西方学者认为,中国房地产正处于次贷危机的前夜,虽说有点危言耸听,但也从反面提出警示。中国的“首付贷”比起美国银行业当年打着创新旗号创立的次级贷款CDO(债务抵押凭证)只是小儿科把戏,但危害同样不可小觑。目前房地产交易市场中,三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的。如果银行按揭+首付贷的双重杠杆叠加,购房者或炒房者实际出资额很低,一旦违约,更容易弃房断供跑路,楼市风险将进一步加大。

回溯全球经济危机的根源,多半是由房地产危机引起的,只要楼市出现大的波动,经济与金融一定会出现大问题。中国房地产总市值至少在200万亿元以上,一旦有事,庞大的体量对国民经济的撞击造成的震荡是非常惊人的,国家需要支付巨额资金来救市,势必影响经济大局。在当下经济复苏缓慢的情势下,中国经济不能出现意外伤害,不能有折腾。假如房地产领域的违约与地方债违约叠加,后果不堪设想。

经济强大寄望于强大制造业

决策者应当清醒地认识到,听任房地产高杠杆招摇过市,将是一场金融灾难。监管部门应亮出政策利剑,制止和打击房地产市场的高杠杆逆流,严格贯彻中央房地产新政,沿着正确的政策轨道上去库存,将金融危机消弭于萌芽状态。

毫无疑问,房价疯涨,剥夺了大众购房的权利,在损耗着大众的改革获得感,也对政府产生怨艾,不利政治和谐。中国全面深化改革的成果很辉煌,唯有房地产这一块成“灯下黑”,不如人意。越来越多真正需要买房解决居住问题或改善居住条件的市民,在高房价面前叹息。

从国家经济的躯干来说,强身健体寄希望于强大的制造业,而不能指望房地产业。房地产失去市场理性的畸形发展,充其量只是支撑起经济一张浮肿的脸。炒房炒不出大国神韵,房地产再火爆也不是大国的标配。

现在经常有一个说法在耳边聒噪,“房地产是国民经济的支柱产业”,何谓“支柱产业”?顾名思义就是整个工业体系的栋梁,能够支撑、拉动整个国家经济和社会的可持续发展,最主要的特征是“可持续发展”。

美国一直把握着全世界最先进的产业,过去的支柱产业是汽车、铁路、钢铁、石油、飞机制造业,现在则是航天、信息产业。靠着这些支柱产业,美国现在几乎垄断着全球GPS、军火工业和软件等市场,掌握着太空的制空权,俯视全球,全方位打造信息时代的全球霸主地位。

日本是以汽车、电子、光学和计算机产业奠定世界第二经济体的地位,继明治维新之后实现了国家第二次复兴。

而后起之秀的韩国是将船舶制造业列为支柱产业,以此为基础,在汽车、电子和军工产业方面异军突起,准备在亚太地区争雄。

迄今为止,世界经济史上只有凭借传统的制造业和新兴的信息产业,支撑和带动了当代大国发展的奇观,鲜有哪个国家凭借“盖房子”将国家“盖”出大国神韵的。房地产业的火爆,能带动的相关产业只是煤炭、钢铁,是土地的巨大损耗,这是吃子孙饭的产业。

从这个意义上说,上海最牛地王的产生并非值得骄傲的好事,而是让民众指脊梁骨的麻烦事。而制造业嗷嗷待哺,才是决策者在政策上予以倾斜关注的着力点。

作者是中国财经媒体专栏作家

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