余丰慧：李嘉诚高价卖上海房地产的眼光

寂静蛰伏一段时间后，备受商界瞩目、多次蝉联亚洲首富的商业奇才李嘉诚又出手了。10月26日，长江实业地产有限公司公告称，已就出售上海陆家嘴世纪汇广场项目与买家订立买卖协议，交易价格为200亿元人民币。此前，无数迹象都表明，长江实业不会也不打算出售浦东世纪汇广场项目。首先，此项目地理位置极为优越。地块所处位置是上海目前唯一四条地铁线交汇的商业据点，人流密集；其次，该项目目前刚刚竣工，正在装修。总建筑面积约36万平方米，其中办公楼建筑面积13万平方米，商场建筑面积14万平方米。长实最少应该亲自经营实验几年后才会出售，这是常理常规。再次，2015年时，长实曾表示，鉴于该项目优越的地理位置，将该项目作为自持。同时，这也是李嘉诚在浦东最后一个商业项目。但不到一年，李嘉诚再次卖了这栋被视为地理位置极佳的物业，将“心肝宝贝”弃之而去。按照长实的解释是，董事会认为出售事项能使公司变现其在目标集团及物业的投资。这个解释似乎不能令业界以及分析人士信服，出现各种猜测是不可避免的。从2013年以后，李嘉诚虽然多次表示看好香港以及内地经济环境、营商状况、商业前景，但是细细观察后发现，其基本上走出一条撤离与卖卖卖的路径。先是将公司注册地迁册到海外，接着开始以卖掉不动产物业为主的撤离之路。卖掉浦东最后一个商业项目后，目前李嘉诚在上海持有的商业物业仅有位于南京西路的梅龙镇广场，此外，长实在上海还拥有位于普陀区真如的在建项目。在整个中国内地又是怎样呢？已经公布的中报显示，目前长实在中国内地所拥有的投资性物业仅剩20万平方米。投资者以及资本对一个地区看好的最主要商业行为是投资不动产，拥有和持有房地产等不动产项目。一般情况下，持有房地产商业项目或者拥有居住性物业，标志着短期内是不会撤离或者是对该地区经济发展前景的长期看好，从而决定其投资不动产的长期商业行为。在成熟市场机制国度里，房地产等不动产是变现能力最差的。当然，李嘉诚撤离中国内地与香港，主要还是市场行为，企业行为，商业行为。作为全球最大的新兴市场国家与地区，在经过本世纪前十几年的大发展后，经济周期或已经慢慢走来。去年以来的中国内地一线城市的房地产繁荣或是最后的“疯狂”。商业洞察力极强的李嘉诚或已经看到这一点，此时出售商业不动产项目或已经卖在最高位。同时，我们注意到，李嘉诚出售的陆家嘴世纪汇广场项目中总建筑面积约36万平方米，其中办公楼建筑面积13万平方米，商场建筑面积14万平方米，即75%为商业性物业。然而，受互联网电子商务的严重冲击，无论是办公楼项目，还是商场项目都日益不景气了。此前，李嘉诚在广州等其他地区的商场项目租金收入已经呈现直线下降的趋势。当然，不仅李嘉诚的商业商场项目，这是一个行业性衰退问题，是线下向线上商业大转移的大趋势问题。相信，具有商业大智慧的李嘉诚绝对早就窥视到这一点了。当然，任何经济商业行为都不能不从政治环境上考量，否则就是不客观的。近几年，李嘉诚系商业投资项目的转移地区方向是欧洲地区。从市场经济机制的完善程度，法制环境的健全状况，政治政策环境的变化情况等综合分析看，欧美总体上是全球商业投资的最佳环境地区。在法制环境、市场机制、权力政策干预与变化等方面上，从经济角度考量的不确定性风险很低。这或是李嘉诚转移投资地区的一个决定因素。总之，商业巨子李嘉诚从亚洲撤离刮出的风向需要所有投资者登高观察、品味与把握！作者是中国财经评论员