杨丹旭:SERS惹的祸?

众声道

今年初采访H时,他站在新组屋阳台上得意地告诉我,刚搬进新家就有经纪上门找他签“期货合约”,想让他在组屋满五年的最低居住年限后,以120万元转卖。

H和家人原本住在梧槽坊三房式组屋,受南北高速公路工程影响,梧槽坊四座组屋在2011年底被征用,大多数屋主搬到加冷地铁站旁的替代组屋。

居民获得的赔偿与选择性整体重建计划(简称SERS)下的配套一样。H一家拿到政府以市价赔偿的50多万元后,添了约20万元,提升到五房式单位。

全家人从只剩不到60年屋契的旧组屋,搬到崭新的99年屋契单位,不再有水管漏水和洋灰剥落的烦恼,还能从窗口远眺滨海湾金沙,五年后若转卖,甚至有望盈利数十万元,H因此非常满意。

像H这样因政府拆迁活动而搬家的组屋居民,算是幸运的一群:组屋步入高龄之际,政府出面接手面对贬值风险的旧组屋,屋主则迁入地点优越的崭新替代单位,新家还享有升值潜力。

不过绝大多数屋主可能就没那么幸运了。国家发展部长黄循财前不久敲响了一记警钟:组屋价格会因剩余屋契缩短而下跌,多数组屋可能永远等不到SERS。部长道破的这个真相,相信大多数屋主不是不知道,99年租赁地契的房地产,从入住那天起便进入倒计时,时间一到就得归还土地。

可是对于大多数把房地产视为资产的国人而言,愿不愿意接受这个真相却是另一回事。在独立仅50多年的新加坡,还没有步入“耄耋之年”的组屋,旧组屋屋契归零后该怎么办,并无先例可寻,许多人因此把政府通过SERS计划“接盘”,视为旧组屋最合理的出路。

早年一些组屋获选重建时,常听到居民不满的声音,例如舍不得居住了数十年的环境、不喜欢替代组屋的地点、嫌弃替代组屋面积太小等。不过这把负面的声音这些年已逐步改变,甚至有少数人抱着有朝一日会被SERS的想法而买旧组屋,一旦迎来这个消息,心中满是窃喜。

SERS赔偿配套的慷慨,更是让很多人盼着组屋获选重建。根据计划,政府会在拆迁组屋的附近兴建全新的替代组屋,除了以市价赔偿,屋主在购买替代组屋,或是其他预购组屋及剩余组屋时,还能享有可观的折扣,并获得搬迁费等。

政府推出SERS的主要目的,是通过拆迁旧组屋,腾出空间展开新建设,为城市注入新活力。在国土有限的新加坡,这种优化土地使用的做法依然有其价值,不过是否要延续现有的形式,却值得商榷。新发展要求原本的居民让路,政府给予赔偿无可厚非,不过慷慨的赔偿配套,也意味着这项计划会给政府的财政开支带来巨大压力,也会引发不容忽视的“马票效应”。

SERS计划1995年推出至今,只有4%组屋获选。运气好的屋主得到优惠的赔偿配套,相当于政府津贴,免费帮屋主“填补”屋契,屋主迁入的替代组屋,还享有升值潜力。更多不走运的屋主则因为组屋所在地段缺乏重新发展潜能,只能眼睁睁看着组屋老去,接受它变得一文不值的事实。

SERS推出以来,政府只在2012年对这项计划做过显著调整,但当时是让配套变得更优惠。如果要再次做出调整,特别是剔除一些已有的优惠政策,难免面对民意压力。不过长远而言,适当削减SERS的优惠,不仅从政府财政开支上来看更可持续,在资源分配上也会更公平,或许还能纠正人们对“政府接盘旧组屋”所抱有的不切实际的期许。

(作者是本报采访组副主任 yangdx@sph.com.sg)

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