何永轩 曾若晖:无需拆除和重建的增值

新加坡的现代主义(modernist)巨型建筑规模庞大,外观雄伟,然而,已实际完成却未遂的珍珠苑(Pearl Bank Apartments)、珍珠坊(People’s Park Complex)和黄金坊(Golden Mile Complex)的集体出售,却明显地暴露了它们的脆弱性。

作为一种大胆和新颖的城市生活方式,这些由规划师和设计师在20世纪60年代构思的建筑物,都是在政府推出土地出售计划(Sale of Sites Programme)的早期阶段建造的。这是新加坡独特而成功的都市重建背后的一个重要机制。

然而,仅仅过了50年,我们看到的是,这些现代主义地标很可能消亡,并永远地从新加坡的建筑景观中消失。

自有关集体出售的新闻传出后,公众对于这类建筑的保留与否存在两极的看法,也带出了各种值得在更深层次上进行有条理分析的问题。

彼时:超高层建筑前卫生活

处于风暴眼中的是珍珠苑,一栋位于珍珠山上,远处可见,广为人知的城市地标。作为新加坡在房屋发展史上的首个市区重建项目,这项于1976年完工的前瞻性工程取得了几项突破。

珍珠苑当时是世界上人口最稠密的公寓大楼之一,也是亚洲最高的公寓。当时的常见设计是建造好几座较矮,并可以俯瞰彼此的塔式公寓楼,但以设计师陈青松为首的Archynamics建筑公司反其道而行,提议兴建一栋高达113米、既可拥有无限视野、又能确保高度隐私的独栋摩天大楼。

“不完整圆柱体”(broken cylinder)的创新外观,在视觉上把整栋大楼给“拉长”,既能通风又能减少下午的阳光直射。它的巨大庭院构成了令人惊叹的景观,是新加坡最壮观的空间之一。在结构上,采用突破性的滑模技术(slip-form technology)建造的巨大剪力墙(shear walls),能够抵御强风和震动,并备有隔音效果,同时为楼高38层、环环相扣的大型分层公寓提供支撑。

随着时间的推移,珍珠苑作为城市应用研究和实验的良好解决方案,以及纯粹和大胆的现代主义美学价值,一直为建筑师、设计师、城市规划专家、建筑史学家和文物爱好者所研究和推崇。当珍珠苑的公寓管理委员会(MCST)在2015年主动申请保留时,市区重建局对其文化遗产价值给予了肯定,并公开表示愿意支持这项计划。

地标建筑所面对问题

在2000年代初期经历三次失败的集体出售计划后,珍珠苑终于在今年2月卖给大型房地产发展商凯德集团。尽管有人呼吁保留这座建筑,但负面看法和质疑也普遍存在,即使是拥护者,也怀疑它是否可以被修复。这方面涉及三个问题:建筑保养、公众对什么是值得保留的看法及发展经济学。至今为止,一个尚未提出但极为关键的潜在问题是:拆除与重建的“白板”(tabula rasa)发展模式对环境的影响。

居民最常投诉的是公寓设施老化,而这是最容易解决的问题。与建筑结构相比,水管、电线和电梯的寿命最短,在需要彻底检修之前,平均使用期限很少超过25年。虽然早就应该进行,但珍珠苑仍可通过状况勘测、维修审核及整修,来恢复公寓设施的使用功能。

可以理解的是,随着公寓的99年地契即将到期,房产估价不断贬值,这是住在像珍珠苑这类老旧租赁楼宇的居民,不愿意在维修上投资的部分原因。因此,对居民来说,集体出售和重新发展似乎是最有吸引力的解决办法,这可避免沉重的经济负担和生活质素的下降,同时还可带来一笔横财。

然而,只要制定适当的预防计划,这些技术问题可以得到有系统和有效的解决。私人高楼住宅所普遍采用的临时、零敲碎打的维修方式,从长远来看并不符合成本效益,应加以修订和规划为一系列定期进行的翻新工作。

比珍珠苑历史更悠久的中峇鲁、女皇镇和大巴窑等旧住宅区,有很多改良信托局(SIT)和建屋发展局的组屋,大部分仍旧是设施完好,高度宜居和转售价可观的房屋。通过建屋局和市镇理事会良好和具远见的管理,这些组屋获得完善的维修保养,而大部份亦得益于定期进行的翻新工程,如电梯、水管及防水等。

一个较具挑战性的障碍是,公众对我们近期历史中的现代主义建筑持有负面的印象。对于珍珠苑和同类建筑是否值得保留,或它们甚至应否被视为“文化遗产”,公众舆论也与西方类似的争论一样壁垒分明。

很多时候,因为得面对日常生活中的不便和普遍的不舒适感,公寓居民在媒体上表达的不满也助长了公众的负面印象。损耗和非法扩建可能也使这些建筑成了公众眼中的“城市衰落”(urban blights)案例。

建筑生命周期缩短

因此,我们应当对建筑物的文化遗产价值、重要性和修复可行性进行客观和专业的评估,而这不应受到公众(特别是在整体出售交易中拥有既得利益的各方)意见的左右。

问题的根源在于地契年限不断减少所带来的越来越大的压力,以及地契填补条件的不确定性。地契机制的设置,是为了确保允许重新发展以应付城市不断变化的需求。律政部规定,作为住宅用途,如果延长地契能提高土地利用的集约化水平(land use intensification)、减轻物业的失修情况和保存社区,政府可能会这么做。

然而,地契填补的成功个案似乎多是基于“全新”再发展的原则,甚至包括只完成一半地契的高密度住宅地段 。

这样的土地政策鼓励投机的集体出售活动,而建筑物周期的不断缩短,加快了市区的更新速度。这也促成社区不愿好好保养其住宅建筑,以致它们在最初的设计寿命远未结束之前,状况就恶化到不得不拆除的地步。

讽刺的是,对于像珍珠苑这样的高楼层高密度的现代主义建筑来说,实在没必要通过重建来进一步提高土地使用率。

更确切地说,延长和加快“白板”发展模式的周期,是会付出沉重的环境代价的。

拆除的真实成本和修复的可行性应该从建筑物“隐含能量”(embodied energy)的角度来考虑,这一概念越来越为全世界具有环保意识的规划师、发展商和政府所接受。它是指从自然资源的开采与加工、制造、运输和材料与产品的安装,到最终拆除及建筑废料的丢弃,在建筑物整个生命周期内所消耗的劳动力和能源。

虽然拆除和重建看起来会比修复拥有更高的成本效益,但它实际上留下了巨大的碳足迹。这对大型粗野主义(Brutalist)混凝土建筑而言更是如此,因为除了拆除和建造一栋同等容量的新建筑所产生的碳成本之外,还包括所损失的隐含能源。

再生的替代模型

是否有其他既可以达到充分利用土地的目的,又无须大规模拆除的再发展模式呢?例如,修复建筑结构,并重新规划和改变部分建筑物的用途;或重新对公寓进行配置和划分,以增加单位数量。

举个例子,可以在未来的欧南园转换站上方采取“以公共交通为导向的发展模式”(Transit Oriented Development,简称TOD),重新规划珍珠苑的低层,把它改造成供商业、零售甚至招待的用途。

如果这些替代发展策略能算是已达到地契填补的条件,它们将可释放现有建筑的潜力,满足不断变化的需求;容许城市的再生(urban regeneration);同时大大减少碳足迹。这将为保留和活化具有历史、建筑和社会意义的建筑物提供一个可行的途径。

除了额外总建筑面积的奖励外,也可将它们设计成激励计划,以吸引发展商和业主采纳保护和修复,而不是拆除和重建的方案。为了提高计划的吸引力,可将毗邻的空置土地出售给发展商,这与市建局最近推出的售地计划相似,后者是用邻近地皮和保留建筑加以重新包装。更为彻底的做法是,可为具有历史意义的老化发展项目,积极主动地推出“以修复为主的地契填补计划”,以控制“市区老化”(urban decay)的问题,并推进保护工作。

将建筑物列为文化遗产,不再意味着业主损失物业的发展潜力和收入。事实恰恰相反,受保留店屋便是一个很好的例子。在这些店屋成为受保留建筑的30年后,它们的产业价值已经比最初的修复前期费用飙涨许多倍。在中峇鲁,受保留组屋的单位价格几乎与同一地区的永久地契私人公寓相当,而且它们非常受到青睐。

从上世纪90年代末在远东广场(Far East Square)对整批旧店屋的“活化再利用”(adaptive reuse),到最近在首都戏院和史丹福大厦(Stamford House)的零售、住宅、酒店综合项目,新加坡已开创并试验了不同的保留与再发展模式。这一进步做法应推广到我们的现代主义大型建筑。私人业主和发展商应对新的发展理念持开放态度,同时,国家机构也应重新审视政府过去所制定的政策。

介于30多岁至40初岁的新加坡独立后一代,与寻求市区住宿的外国专业人士,正在住进珍珠苑或黄金坊的公寓,而私人项目如黄金大厦(Golden Mile Tower)的The Projector艺术电影院(前黄金戏院),则证明了它们可以焕发新的生命。

新加坡的国家身份及其公民对作为新加坡人的身份认同,与新加坡是一个年轻又现代化的国家密不可分。与欧洲和北美的现代主义城市不同,新加坡从来没有经历过城市危机,新加坡人也不会对现代建筑有疏离感。相反,新加坡的现代主义城市被誉为高密度生活的典范,而新加坡人拥抱现代建筑。然而,这些与独立后的国家建设和现代化紧密相关的建筑,却也是最容易受到这个城市重新发展的内在动力的影响。在新加坡开埠200周年前夕,如果将这些设计一流,象征着建国时代勇敢乐观、不墨守成规和积极进取精神的建筑摧毁且不可逆转,会是最悲哀的事。

(何永轩是建筑古迹修复与研究顾问公司Studio Lapis合伙人,曾若晖是新加坡国立大学建筑系副教授。黄金顺译)

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