蔡永兴:降温措施对民众的不公平影响

政府刚于7月5日宣布的第九轮房地产降温措施来得突然,受影响的不单单是房地产发展商,也负面地影响到普罗大众。

按照政府的解释,此次降温措施是要确保住房供需的平衡,避免泡沫化的危机产生。但是,其所带来的效应真的有如其所说的吗?

此轮降温措施主要针对购房者全面(第一次购房者除外)增加5个百分点的额外买方印花税(ABSD),对发展商征收额外买方印花税(在市场零和作用下会转嫁给民众)和收紧买家的贷款与估值比率 (LTV)顶限5个百分点。

新加坡与其他国家不同,由于公共住房政策的成功推行,政府堪称新加坡最大的房地产发展商,造就了大部分人民“居者有其屋”的民生需求。在公共住房供应和市场价格波动的调控和房屋价格稳定方面,政府有绝对的话语权。

反之,私人住房是国人在事业和个人投资上提升的动力和梦想。和国人在其他投资平台如买卖股票、创业一样,其本意其实没有很大的区别。

由于国际趋势的不稳定性(中美贸易战、利率上升等),为了避免个人买家的过度投资或过度负债而被迫出售产业,笔者可以理解收紧买家贷款与估值比率顶限的必要性。

事实上,探究过去八轮的降温措施,买家贷款与估值比率顶限和总偿债率(TDSR)在保护买家不过度负债方面,仍然发挥效应。卖方印花税(SSD)和企业买方印花税(如在五年内把单位售罄,可以豁免支付)在抑制房地产投资炒作方面,也还是有效地控制房地产供需平衡。

反之,我们可以注意到,额外买方印花税在市场交易中实际上是增加了买卖双方的费用(要么是卖家降价出售,要么是买家提高债务购买);而开放性的资本市场将会在一段时间以后,将此额外费用常规化,把此额外征税消化于市场的价值提升。

按照市场规律,本来在房地产市场将增添大量住宅单位(供应量增加)的前提下,资本市场的运作将会在需求和供应之间作出调整。房产价格由于充足供应量,也可能会有适度的调整。因此,政府调高的额外买方印花税和额外企业买方印花税,基本上是对房地产市场和集体出售业主的额外税收,是一种对个人买家和集体出售业主征收的另类财富税。

如果说此印花税能够调和市场价格波动,个人认为有点强词夺理,因为在一段时间常规化之后,其最终效应其实就只是为国库增加收入。

此次降温,笔者也首当其冲,所守的已有近20年的产业,原以为可以通过集体出售套现,充作未来退休计划所需的费用,却在政府的新一轮措施推出后泡汤了。相信大部分国人不会同情集体出售业主,反而会认为我们是“罪有应得”,不应该发此“横财”和从中获取暴利。

许多国人也参与投资,储蓄未来养老基金。将心比心,过去20年,笔者也付出许多毕生储蓄,维持此房产,冒过许多投资风险;撑了20年,难道就不应取得此成果吗?

换一个比方,假设笔者守的是近20年的股票,并已暴涨两倍,而在就要出售之际,政府推出买家税,迫使笔者降价套现或无法出售;这是合理的吗?

笔者可以理解政府制定政策的苦心,只是希望政府能够厘清各个措施的效益和目的。笔者认同买家贷款与估值比率顶限、总偿债率、卖方印花税和五年售罄可豁免企业买方印花税在降温方面有效,但是个人买方印花税和最新推出的不可豁免企业买方印花税,长远来说常规化之后,其实就是对个人收益的直接征税。

老子曰:“治大国若烹小鲜”;如此课税的折腾,市井小民真的是负荷不起。

(作者从事旅游及康养投资咨询)

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