新推出的房地产市场降温措施，坊间有些论者认为来得太早太猛。笔者将以新发展的理论，以一个毫无利益瓜葛的第三者与专家身份，解释新降温措施是必要的，而推出的时间点和力度也是适中的。在了解下述新理论后，读者将认识到新加坡当前财政团队的经济管理水平已上了一个新台阶，并有足够能力助新加坡处理好未来的内外部经济冲击。坊间论者宜认真学习下述理论，以免在日后继续给出错误评论，使得这些具水平的财政官员受到不公平对待。
新降温措施的理论基础
详细检视1997年之前的资产泡沫和1997年之后的亚洲金融风暴后，笔者整理出两套对新加坡、中国、香港和其他亚洲经济体均相当有用的理论。其一是将整个资产泡沫期分为孕育期、发展期和最后期，并指出一旦房价从低位回弹数月，累积的向上惯性（upward inertia）将会引发房价续涨心理预期，从而引发一系列的市场行为改变，包括激发更多的投机性、投资性和恐慌性需求，进一步推升房价。一旦如此，房市将由泡沫的孕育期迈入发展期。若政府不及早压抑房市，房价续涨将进一步引发一系列的恶性循环（包括杠杆、借贷、资金流入和货币供应增加；经济景气消费、投资、房价和股价互相推上等等）和向上螺旋效应（即房价、租金、工资和物价互相推上）。由于这时房价上推力量相当大，一般的降温措施不足以阻止房市进入泡沫最后期（会出现不理性羊群效应和巨量恐慌性需求），以及后续的房市泡沫破裂、金融风暴和经济严重衰退。
相关学术文章在列出亚洲多国在1997年之前的房市压抑政策失误后指出，防止房市泡沫的最佳时间点是在孕育期推出降温措施，阻止房价续涨心理预期的形成。若阻不了此心理预期形成，将引发后续的一系列市场行为改变、恶性循环和向上螺旋效应，届时一切都会很麻烦，形势也会相当危险。但若真的出现此情况，政府必须以更大决心推出更强的压抑措施（即下压力度必须强过上述市场行为改变、恶性循环和向上螺旋效应的上推力度），才可阻止悲剧发生。
第二个理论指出，坊间所用供求线分析不适合分析亚洲房市，且会造成政府在政策上的误用和分析员对房价走势的误判。原因是发展商是楼盘的定价者（price setter），而不是供求线分析所假设的受价者（price taker）。此外，发展商群体已透过行业惯例（如每个楼盘的毛利率将至少达三成至五成），组成一个可将房价托在一个偏高水平的非正式卡特尔（informal cartel），并在房市旺热时，以定价能力推高一手房价，继而通过一手房价对二手房价的指标性效应，拉高二手房价和组屋转售价。此时，发展商也有诱因将新房面积越建越小，若建屋发展局不慎跟随，新加坡二三十年后的房子面积将会更小。
此外，当政府推出房市降温措施时，发展商群体可通过定价和托价能力，将一手房价定在不变或只有轻微短期折扣的水平，并通过上述指标性效应影响二手房价，以至一般的降温措施顶多能使得成交量萎缩和房价轻微回软。当经济或房市形势转好，或者政府轻微放宽降温措施时，发展商群体将可利用上述房市巩固期积压的购买力（pent up demand），以定价能力及一手房价的指标性效应将房价急速推上，制造买气和房价续涨心理预期，以至房价会以“急速上升，轻微巩固，再急速上升”的形式，迈向第一个理论所述的房市泡沫，以及泡沫破裂后的金融危机、经济衰退和大面积裁员。
新加坡和香港的表现差距
现在让我们以上述理论，来衡量新降温措施是否必要，力度是否过猛，推出时间点是过早还是适中。
新加坡私宅房价近期已由低位持续反弹数月，若政府放手不管，此一上升动能或向上惯性，将会引发房价续涨心理预期，以及后续的一系列市场行为改变、恶性循环、向上螺旋效应和羊群效应，直至出现巨大房市泡沫（以至国人须饱受高房价之苦），以及之后无可避免的泡沫破裂（以至国人其后又须承受金融风暴、经济衰退和大面积裁员）。
在香港的顶级财经报章，笔者已详细解释，正是因为笔者家乡（香港）的经济管理水平衰落，以至没像新加坡般及时推出力度足够的降温措施，使得香港现已出现巨大房市泡沫（2009年3月至今房价已翻了3.5倍，同期新加坡私宅和转售组屋只分别上升50.3％和三成多），导致香港市民现在饱受高房价之苦，继而造成政府民望偏低和许许多多的躁动与政治不稳。更糟糕的是，当巨大的房市泡沫日后出现无可避免的破裂时，香港市民将须承受金融风暴、经济严重衰退和大面积裁员，以至政局更为不稳，而此一泡沫破裂也将通过传染性效应，引发新一轮的亚洲金融风暴。
值得庆幸的是，新加坡财政团队的经济管理水平在原已不错的水平再度提升，以至笔者在2012年去信新加坡金融管理局局长孟文能，表达要讲述以上两个理论和须推出更强房市降温措施时，孟文能指派了一个团队专门听取笔者看法。而新加坡财政部门其后又能以专业水平，自我制定出相当强烈的第五轮、第七轮和第八轮降温措施，几经艰苦才将当时正处泡沫发展期的新加坡房市拉回正轨。
必须强调的是，新加坡是此轮（甚至过往所有）亚洲房市泡沫期中，唯一能主动挤掉部分房市泡沫和将房市由泡沫发展期拉回正轨的政府，此一成就足以在经济管理史上留下一笔（至少它已被笔者载入行将出版的新书之中）。相反地，由于香港近30年疏忽了维持高水平经济管理团队的重要性，以至经济发展乏善可陈，导致现今出现巨大房市泡沫。
当然，新加坡经济管理水平还是有提升的空间，比如说，根据笔者上述新研发的理论，新加坡若能在2009年下半年或2010年的房市泡沫孕育期，推出较强烈的降温措施，后来就不会进入泡沫发展期，而正是因为这个经验，新加坡财政团队才推出此轮看似过早过强的降温措施。考虑到此时再不推出力度足够的降温措施，房价续涨心理预期及后续改变，将会把新加坡房市重新推回泡沫发展期。因此，当前财政管理团队的水平其实又比2009年、2010年时进步了。由于私宅价近期反弹颇急，且尺价颇贵及具轻微泡沫，个人认为私宅价若能出现轻微回调，将有助新加坡应付日后香港泡沫破裂所带来的冲击。
笔者与政府财政部门并无利益关连，此文只是有感这些具水平的财政官员不应受到不公平对待，否则日后没人敢在此尽心尽力为新加坡把关。相反地，这些具水平的官员应受到嘉奖与重用，以确保新加坡经济管理能维持现今的高水平，不走香港的衰落道路。
自建国总理李光耀去世后，笔者也和国人一样担心新的领导层有没有能力治理好新加坡。在政治外交等方面，笔者没有任何份量置喙，但在经济管理上，笔者将在日后文章解释现今财政管理团队具备所需水平管理好新加坡经济，但必须在制度上作出一些建设性安排，以确保新加坡经济管理不会走香港衰落之路，并进一步提升至近乎美联储的水平。希望相关官员能以虚心和认真的态度，考虑笔者的善意建议。
新加坡私宅房价近期已由低位持续反弹数月，若政府放手不管，此一上升动能或向上惯性，将会引发房价续涨心理预期，以及后续的一系列市场行为改变、恶性循环、向上螺旋效应和羊群效应，直至出现巨大房市泡沫，以及之后无可避免的泡沫破裂。
（作者是南洋理工大学经济系副教授）
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