叶秀亮:新加坡房价和通胀前景

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新加坡房市已经再度进入可能泡沫的孕育期。(陈斌勤摄)
新加坡房市已经再度进入可能泡沫的孕育期。(陈斌勤摄)

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新加坡房市已经再度进入可能泡沫的孕育期,当局宜考虑在变异病毒株受控和房价再现上涨势头时,推出中度房地产市场降温措施,以防房市进一步迈向泡沫发展期,及其所可能引发的后续经济和社会痛楚。

分析房市的理论基础资产泡沫可分为孕育期、发展期和最后期三个阶段。孕育期是指当相关资产价格,尤其是房价,在低位沉寂一段时期,从低位反弹将只是时日问题。一旦该反弹有机会形成持续数月或数季度的“上升动能”,将出现“房价续涨的心理预期”。由于发展商具有强大的定价能力,一般能利用巩固期累积的购买力,制造此上升动能。

有关当局宜在此孕育期推出中度房市降温措施,否则房市将进入迈向巨大泡沫自动轨道的发展期。若因过度担心妨碍经济复苏,而错失此防止泡沫的黄金机会,房价续涨的心理预期会造成一系列市场行为改变和恶性循环,使房价进一步大幅上涨,如越来越多人因这种心理预期加入投资房产,进一步推高房价。后者除了会造成大量海外资金流入、货币乘数上升和货币供应大幅增加,亦会吸引更多人加入投资房产,甚至增加借贷杠杆以投资房产,造成投机性需求,和数量更庞大及更难对付的长期投资性需求。

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