交流站:大声说组屋的99年屋契

国家发展部长黄循财5月17日在国会辩论政府施政方针时指出,政府若自动延长高龄组屋的年契,将须做出一些取舍,后代国人也将为此付出代价。部长也说,目前屋龄最高的组屋约为50年,其余组屋大多还有超过60年的屋契,因此问题并不迫切。

大部分国人应该不会奢望政府会延长99年组屋的年契吧。拿到新组屋的那一天,屋主应该都知道,组屋的年契为99年,而不是无限期。不过,为什么大家过后好像都忘了这回事呢?其中一个原因是,99年对20多岁的年轻人来说太过遥远,不可想象。另一个原因是,这40多年来,除了少数组屋在某些时段的转售价跌破首购价格外,大部分都能卖得好价钱。既然旧房子都能卖得比新房子好,那年契剩多少又有什么关系呢?

购买转售组屋事关重大,人人都会做足功课。大部分人会比较附近类似屋型的转售价,以及同样屋型在其他地区的转售价。举个例子,如果某个时期,勿洛的五房式要价60万元,而大巴窑的五房式要价70万元,那当然是大巴窑的售价便宜了;假设在另一个时期,前者转售价已达70万元,后者要价90万元,也好像不贵。值得购买与否,纯粹是一种比较,很少人会去计算组屋的真正价值。

再拿买车来比较一下。买新车时,假设性能和款式类似,买家关注的是甲款和乙款的售价相差多少;但在买一辆车龄四年的旧车时,大家更常问的是杀车价多少,从而计算这辆车每年的折损多少。

车龄四年的旧车,不正同屋龄40年的旧组屋一样吗?

政府向来很有前瞻性,譬如与柔佛的水供协议2061年到期,但几年前已预先设想后续安排。我们作为小市民,现在关注屋龄的切身课题并不算太早。事实上,这个问题会在年契接近60年之前就浮现了。有部分买转售组屋的人并不打算长住,而是盘算着住上三几年就(以比较高的价格)卖出去,届时买私宅也好,换更大间的组屋也罢,总之好处多过坏处。日后,这批人就不可能买接近60年的组屋,因为他们知道到他们要脱手时,会很难找到人接手。

由于大部分国人都住在组屋,而组屋也是大部分国人最贵重的身家,要大家直视高龄组屋年契归零的问题,无疑十分困难。当更多人意识到这点,也会影响目前的组屋转售价。

然而,选择不去面对,问题肯定会一年比一年棘手。这世上唯一能确定的是时间不会停下来,纵使看来缓慢,几十年后的那一天终究会到来。除却极少数的高龄组屋,会被政府纳入选择性整体重建计划重新发展,或者在情况允许下屋主可选择把屋契卖回给建屋发展局,其他大部分组屋在屋龄60年以后,价格就会比较接近实际情况。因为银行不愿贷款,买家即使对地点十分钟爱,但还是会算算口袋里的钱才决定。

政府有必要加大力度提醒人们,组屋是买来住的,不是一种买卖投资,购买高龄组屋,更要注重它的实用性。

按买旧车的方式,简单算一算,假设用100万元买一间屋契满40年的组屋,连房贷利息,成本至少要120万。也就是说,一年拥屋成本超过两万元,如果不买屋,50万元留在公积金户头里,一年至少可以获得1万多元利息,如此计算,也许租房还比买屋划算。更大的好处是,在房子年契剩下最后几年的日子里,可以自由选择住处。

政府可以做得更多,例如在卖家签下合约前,提醒他年契还剩多少。像一纸婚约一样,事前啰嗦一点,总好过事后耍赖说证婚人没有说清楚。

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