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交流站:共管公寓管委会面对的挑战

管委会开会很有趣,不同种族、背景、职业的人挤在一个小会议室里讨论各种问题,从环境卫生、猫狗小便,到粉刷维修管理费用,无所不谈。(示意图)

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本地私人共管公寓有一套管理监督系统,称为分层地契管理委员会(MCST),负责公寓范围内的保安、维修、管理运作等。管理委员会由公寓居民自行选举组成,并雇用管理公司(MA)负起公寓管理工作。由于管委会是无尝性质的,所雇用的管理公司素质也参差不齐,因此管理优劣对房产价值的影响也各有不同。有些管委会十年不变,由同一组人负责,原因一般是找不到愿意当义工的居民,但有的是一批人“长久霸占”,不让其他居民有机会参与。

见过很投入的管委会领导,为公寓居民尽心尽力改善环境和节省金钱,那种牺牲个人时间、不计回报服务大众的精神令人钦佩。当然也见过时常缺席会议的挂名委员,不但没有负起受委的责任,有时还草率做出有损居民利益的决定,令人失望。

我家的管理委员会最近开会。出席的居民比往年稍多,但也不过二三十人。这种低出席率也是常态,要么表示居民很满意现状,要么就是对公寓事务根本不感兴趣。

一名管委会主席说过,一般人若投资几十万元买基金,必定会三天两头找基金经理问状况、关心回报,唯独动辄几百万元投资的房产,鲜少人有兴趣过问管委会是否认真管理为房产增值。

管委会开会很有趣,不同种族、背景、职业的人挤在一个小会议室里讨论各种问题,从环境卫生、猫狗小便,到粉刷维修管理费用,无所不谈。透过会议也可看见人性本色:有的到处拉拢势力,希望改革方案通过的;有的对邻居诸多不满,而作人身攻击;有的对账目观察入微,充当稽查员;有的对个人利益斤斤计较,或为停车位争到面红耳赤。开会时火药味十足也很常见,尤其是两帮人马竞争当管委会代表时,更是水火不容。

多数居民是沉默的一群,不是没意见、没反馈或诉求,而是害羞、不善言词,不知如何表达,有的则害怕得罪邻居,担心被孤立,而盲目跟从投票,也有希望坐享其成,由别人为他们伸张正义的。

投票是管委会常用来解决问题的方式之一,却常被滥用。少数服从多数是引发争执的开始。大问题如是否同意集体出售,小问题如是否在区内多开个侧门方便居民出入。看似简单的决定,有时因方便了多数人,却对少数人造成永久困扰。比如开多一道侧门,可能方便了多数人,却影响到住侧门附近住户的隐私和安宁。对多数赞成者而言,这些小部分人的困扰不是他们关心的问题。

要照顾好大众利益,又不牺牲少数人的权益,一直是难以两全其美的事,尤其是赞成与反对票相差不多的情况下,这种民主投票是否有意义?一些大商场的管委会一直都是以压倒性投票权说了算。虽然大家都付同样的价格、同样的管理费,买了同一类型的房产,但硬要少数人牺牲来成全多数人的利益,有时还是有待商榷的。

社会本来就是由许多小团体、小社区组成,社区管理到位有利和睦共处,反之造成邻里不安,引发冲突。学会尊重彼此的意见,广纳四方的提议,以达成共识,是管委会该谨记的座右铭,也是减少误解与磨擦的良方。说易行难,要化解开会时出现针锋相对或缺乏善意的攻击,须有大勇气和智慧。只考虑到自己利益最大化,或搞小集团以达到以众取胜的优势,必会造成社区裂痕扩大,形成对抗,实属没必要。委员更要持开放态度,适时自动退下接受换血,也很重要。

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