2016年的中国政府工作报告首次提出建立租购并举住房制度，政策被视为中国政府因应商品住宅价格飙涨，社会维稳的举措。截至2017年10月底，全中国共有48个城市为推进住房租赁市场发展出台了相关政策，2017年因缘际会成为中国长租公寓的爆发元年。
不少企业受利好政策激励抢滩市场，造就长租公寓在中国一二线城市如雨后春笋般涌现，作为发展住房租赁市场试点的深圳更受益于庞大流动人口，起跑得特别快，各种主打精品化、便利化的长租公寓随着人们追求居住品质，在深圳闪亮出现。
“懂你的孤独，更想给你归属”——中国某品牌长租公寓的这句广告词，戳中一些在外打拼单身人士内心最软弱的地方。
拎包入住，有相对完善的管理，社区内有共享空间，还有社交平台，这种专门针对城市奋斗青年的出租公寓，近几年在中国城市快速兴起。
“贵是贵了一点，但综合整个配套来说，价格还可以接受”。24岁的湖南小伙子小赵今年搬进了位于广州萝岗区的泊寓公寓，25平方米的小单间，每月租金为1500元（人民币，下同，307新元），还需付管理费与水电费。与周边住宅相比，这一价格其实不算有竞争力，但到目前为止，小赵的居住体验还算不错。
“干净，比较安全，整体装修风格比较新颖。”小赵指出，公寓内设健身房、篮球场、阅读区等设施，可满足他的基本生活需求，此外，邻居大多是同龄人，在这里还可认识新朋友。
2017是中国长租公寓爆发元年
深圳庞大的流动人口是发展住房租赁市场的基础，对于正处于事业打拼期的青年来说，在城市里寻租一直是头痛的事情，随着越来越多年轻人对生活品质有更高要求，不再愿意“将就”入住，主打精品化、便利化的长租公寓，正好满足了这类人的需求。
和部分发达国家相比，中国的长租公寓起步较晚，2012年，针对中低端市场的青年公寓才陆续出现。2014年，小米创始人雷军的顺为基金联合联创策源向YOU+公寓投资1亿元人民币，成为行业的标志性事件，自此，大量资本陆续流向这个被认为是商业蓝海的领域。
2017年堪称中国长租公寓的爆发元年，截至10月底，全中国有48个城市为推进租赁市场发展出台了相关政策，包括从改善租赁住房供给、试点租购同权、鼓励扶持租赁企业等方面加强对这个行业的扶持，在利好政策的激励下，不少企业加快抢滩长租公寓市场，长租公寓在中国一二线城市如雨后春笋般涌现。
部分长租公寓设租客门槛
工业用地、商业裙楼改造、城中村改造是当前长租公寓主要房源。深圳西丽的集悦城占地23万平方米，便是由几十栋旧厂房改造而成，共有4500多套公寓，号称深圳最大的长租公寓社区。
原本的工业区现已改建为集办公、公寓与商业为一体的青年艺术社区，公寓内部配套齐全，基本实现了拎包入住的要求，此外，在社区公共区域，不仅有洗衣房、共享厨房，还有共享图书馆、休闲娱乐中心等设施。
集悦城工作人员告诉《联合早报》记者，去年8月，这里迎来首批租客，如今已基本租罄，公寓面积从15平方米至30平方米不等；以22平方米的单间公寓为例，每月租金为2680元人民币，约30平方米的小复式LOFT楼月租金则是3180元。
租金并不便宜，但具有明确定位的公寓，还是有不少人愿意买单。依据广州中原研究发展部今年11月发布的研究报告，有三成的长租公寓比周边住宅多付60%以上的租金，还有三成的租金差幅在30%至60%之间，另有四成的长租公寓与周边住宅的差幅在30%以内。
目前中国市面上的长租公寓，大多关注年轻消费群体，强调性价比，部分品牌的长租公寓还设置租客门槛，并非所有人都有入住“资格”。比如，YOU+国际青年公寓有“三不租”，即“结婚带小孩的不租，45岁以上人群不租，不爱交朋友的不租”；自如旗下的“自如友家”合租产品也对租客进行认证，要求有正当合法工作及证明，一般不超过40岁。
从房源获取模式区分，长租公寓有集中式与分散式之别，前者多是工厂、城中村改建用地，有共享空间、社交平台等配套，后者多是运营商从业主手中租来小区房改造，强调小而美。
面向都市白领的“魔方公寓”在中国多个城市都有房源，本报到深圳西丽南路魔方公寓观察发现，因为空间有限，这里没有设置公共厨房、阅览室等共享区域，但胜在交通便利，同样是不少年轻人的选择。
应对房价飞涨 政策红利培育租赁市场
长租公寓迅猛发展的背后，是中国政府培育住房租赁市场的政策红利支持。
2016年的中国政府工作报告中，首次提出要建立租购并举的住房制度，同年12月的中共中央经济工作会议上，中共总书记习近平提出“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，要求回归住房居住属性。到了去年10月的中共十九大上，再次提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
在这期间，去年6月，国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》；7月，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取广州、深圳、南京、杭州等12城市开展试点。
以试点城市深圳为例，该市近几年的房价增长在全国一枝独秀，长租公寓也同样发展迅猛。
深圳长租公寓供应多元
戴德梁行华南及华西区研究部主管及董事、深圳公司副总经理张晓端接受《联合早报》采访时分析，目前深圳长租公寓的供应主要有几大块，一是开发商或中介开发的市场化公寓，二是村集体与企业合作，经过综合整治之后的长租公寓，三是深圳市人才安居集团主导的租赁住宅，四是开发商的商品房转成租赁住宅。
张晓端说，深圳市面的长租公寓中，由开发商直接建设并投放市场的比例较少，大部分是经城中村、厂房改造，或是由公寓品牌或中介公司经营的长租公寓，不过，未来深圳将推出不少租赁住房用地，这也意味着将有更多开发商参与其中的投建。
去年10月，深圳出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》中，提出到2020年，要基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。
商业潜能背后存在盈利难题
从中央到地方政府鼓励住房租赁市场发展，出台新政增加租赁住房供给，是为实现“住有所居”，此举也是应付节节上涨的失控房地产价格。中国多个城市商品住宅区林立，但高企的价格让大量有实际需求的年轻人买不起，只能“望楼兴叹”，这不仅扭曲了市场供需，也可能导致社会问题甚至引发社会不稳定。各地大力发展长租公寓，有利于缓解年轻人的买房焦虑。
中国整体租赁市场规模被认为有极大发展空间。根据链家研究院统计，中国规模化住房租赁企业市场份额只占2%，发达国家成熟市场普遍在20%至30%，中国的住房租赁人口只占全国的11.6%，远低于发达租赁市场约30%的标准。
2016年，中国房产租赁市场租金规模达到1.1万亿元，预计到2020年，这一数据将增至1.6万亿至2万亿之间。
不过，这个让人振奋的商业潜能背后，其实存在实现盈利的难题。张晓端指出，目前中国长租公寓经营者大多是“二房东”，真正持有并开发物业的相对较少，这也意味着他们一方面要承受的租金成本，另一方面又要对消费者强调性价比，不能将租金定得太高，因此盈利相对有限。
她认为，长租公寓目前在中国还处于探索阶段，尚没有成熟的盈利模式，不过，专业化、规模化可一定程度降低成本，而随着未来市场趋于多元化，足够好的产品可满足高端需求，租金上涨空间可更大。
政策红利无疑有助于降低经营成本。张晓端指出，中国城市最近出让的租赁住房用地，地价往往比同片区普通商品住宅的地价要低得多。此外，银行等金融机构的介入，可以一定程度缓解开发商的现金流，这些都是支持住房租赁市场发展、降低企业成本的有利因素。
国企引领 未来长租公寓将多元发展
从“重售轻租”逐渐转向“租购并举”，支持住房租赁市场发展，这是中国城镇住房制度改革的主要方向，多个城市纷纷增加了租赁性质土地供应。
在北京发布的2017年至2021年的用地规划中，提出在五年内住房建设计划安排150万套，其中租赁住房50万套，租赁住房计划供地1300万平方米，占比21.7%。
广州在这五年内则计划供应住宅用地3200万平方米，其中普通商品住宅用地计划供应2375万平方米，租赁住房用地计划供应825万平方米，占比达25.8%。
去年7月，住建部等九部委出台《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，其中提到要“支持相关国有企业转型为住房租赁企业”，这也意味着国企将起到引领和带动作用，盘活居住存量房，发展住房租赁市场。
《广州日报》称，中国排名前30的房企中，已有三分之一进入了长租公寓领域，包括万科、万达、龙湖、招商、保利、旭辉、绿城、远洋等。
张晓端表示，在国家号召之下，相信会有更多国企逐渐投入到长租公寓行业，而随着成熟企业进入这一市场，长租公寓未来的发展料将趋于多元，不只是针对流动人口、中低收入人群，较高端的产品也将逐渐出现，满足市场不同需求。
租赁市场还需逐步规范
广州中原地产项目部总经理黄韬接受《联合早报》采访时称，中央已明确“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，长租公寓正好符合这样的属性，未来中国楼市的发展肯定会朝着租赁方向倾斜，房屋的商品化属性逐步减弱，居住属性被强化。
黄韬也指出，要实现这一预期目标需要时间，绝非一两年可完成，相关法律、项目立项、价格、政府优惠等多方面都需要加以考虑，可以预见的是，未来经营企业的资金流动、盈利模式，公寓形式、地点等方面都将与过去产生区别，长租公寓会迎来改造与升级换代。
张晓端也指出，中国租赁市场的发展仍有许多地方需要规范，监管缺位、制度保障不足都可能对市场产生阻碍，她期待接下来更多系统化的规则可以落地，并且落到实处。
（记者为《联合早报》广州特派员）
赞
