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唐振辉:总有人被“拒于门外” 租金减免法律须平衡业主与租户利益

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冠病(临时援助措施)法令和修正法案将在7月底落实,规定政府、房地产业主和租户共同承担租金义务。唐振辉坦言,无论采取什么样的立场,总有人会落在框架外的边缘,比如营收下跌34.5%的租户。他固然同情这些租户的处境,但团队必须拟定清晰明确的框架。

无论门槛高低,总有人会因为微小的差距而被“拒于门外”,但即将生效的租金减免法律框架必须清楚列明客观条件,才不会对业主和租户造成不必要的混淆,也确保对双方都公平恰当。

律政部兼卫生部高级政务部长唐振辉日前在办公室接受《联合早报》专访时,侃侃而谈冠状病毒疾病(临时援助措施)法令和修正法案紧锣密鼓推进的幕后工作,也借此分享从政以来的心得。

唐振辉在2011年踏入政坛,2018年7月正式担任政治职务。在此之前,他是一名高级律师。

谈及他过去半年来的工作,话题自然绕不开政府相继出台的冠病(临时援助措施)法令和修正法案。

短短两个月内,业界人士和各政府部门人员两度聚首拟定法令细节,这对唐振辉而言是一项从未有过的体验,过程中涉及的考量更是万般复杂。

修正法案将在7月底落实,规定政府、房地产业主和租户共同承担租金义务。租户须满足2019年营业额不超过1亿元,以及今年4月和5月的月均营收比起去年同期下跌超过35%等条件,才能获得免租援助。

唐振辉说,与其采用“陷入困境”这类模糊字眼,不如清楚说明法令适用于哪些情况、如何适用,才能帮助业主和租户自行解决纠纷,无须评定员介入。

至于营收下跌的门槛为何设在35%,他解释说,这是因为在病毒阻断措施期间,生意无法运作的企业几乎都会符合条件,而在帮助租户的同时,也要公平对待业主。

假如将门槛定在25%,虽然有更多租户能获得免租援助,却也会加重更多业主的负担,因此两者须平衡有度。

唐振辉坦言,无论采取什么样的立场,总有人会落在框架外的边缘,比如营收下跌34.5%的租户。他固然同情这些租户的处境,但团队必须拟定清晰明确的框架。“我们的职责是要公平对待每个人,研究不同数据,斟酌恰如其分、符合原则的做法,我认为我们有做到这点。”

理念上,草拟此次法案最大的挑战,无疑在于是否要干预私人合约。唐振辉说,他和律政部长尚穆根及总检察长为此有过多番辩论,因为大家都清楚这关乎的可不只是一两份合约。

“我国向来尊重合约精神,交易就是交易……但我们认为这样的情况其实还是有特例。”

他解释说,合约双方所作安排是基于一些特定因素,而今冠病疫情完全颠覆了这些因素,倘若对簿公堂,双方或都有胜算,但无可避免地会造成混乱局面。“因此我们认为干预是值得的,但不只是要求业主单方面负责,而是政府连同租户也一起互补。”

唐振辉指出,此次出台的法案不像一般刑事罪那样直接,也不像推广我国在争议解决领域的国际地位般有着明确立场和目标,而是须要谨慎平衡各方利益,因此业界的反馈起到关键作用。

下来除了拟定修订法案的操作细节、优化评定流程,唐振辉说,律政部也会探讨如何帮助那些仍然难以为继的企业,一方面是简化清盘程序,另一方面则是探讨立法帮助企业进行重组。

准新人欲取消婚宴与餐馆协商不成 评定员介入酌情处理

准新人原定今年7月举办婚宴,碍于疫情,已在3月和4月先后与餐馆接洽,却被告知只可免费展期至8月至12月间,若超出期限就须额外付费。

根据律政部提供的案例,该餐馆当时告诉准新人,若他们取消婚宴,餐馆将根据合约采取法律行动。除非准新人肯在早前已预付的3000元押金以外,多付约1万5000元,餐馆才肯让他们取消婚宴。

然而,准新人也面临难处,不但从事自由业婚礼摄影师的女方失去收入,男方也刚被裁员,难以确定婚宴日期,若额外付费展至明年却又超出预算。

经评估,评定员决定允许餐馆保留准新人所付押金当中约900元,余额须在裁决的四周内退还给准新人。合约也随之取消,双方不得就此再作追究。

律政部发言人解释,在许多活动合同中,供应方可在活动取消时没收全额押金,也可额外征收取消费用。但在疫情笼罩下,严格遵守一般的合约条款或有所不公,因此法令允许评定员酌情做出公平而公正的裁决。

冠病(临时援助措施)法令自4月20日生效,无法履约的个人和中小企业可透过律政部网站提交援助通知。另一合约方接获通知后,就不能强迫提交者履约,或采取法律行动,这样双方将有时间协商。

若协商失败,任何一方可申请让评定员评断,上述案例就是其中之一。

唐振辉指出,截至5月中,仅约一成案件须评定员介入,下来生效的修订法令相信也是类似情况。

在另一个案例中,有顾客和旅行社签了今年3月去日本的旅游配套,碍于疫情要求索回6000元押金。不过,旅行社只肯答应把押金转换成旅游积分,让顾客可在2021年年底前换地点或换人使用。

评定员最终裁定将押金的一半转成旅游积分,旅行社须将其余3000元退还给顾客。律政部发言人指出,在法令的帮助下,顾客得以保住押金全额,旅行社日后也有机会赚取至少部分收益,达致双赢局面。

还有一类常见情况是,一家时装店的生意因疫情大受冲击,从4月份起交不起租金,但时装店指业主拒绝进行协商,还威胁说要找承包商挡住场地入口。

根据评定结果,业主不可因租户无法在特定期间交租而强制采取行动。发言人说,修订法令下的租金援助详情即将公布,若有需要,双方可在详情公布后的8月份再次申请评定。

冠病期间陷财务困境私宅居民 也能申请“关怀分享基金”资助

尽管如切一带没有组屋,不过唐振辉说,住在私宅并不意味这些住户也富裕,冠病期间有不少居民陷入财务困境,却因住屋类别无法申请到援助金。

马林百列集选区原议员唐振辉之前负责的如切区有不少屋龄较高的小型单层排屋,这些屋子由第二或第三代继承,现有住户大多以未婚独居,或是与兄弟姐妹居住的年长者为主。

提供更多幼儿教育选项

唐振辉说,大部分援助计划将住屋类别作为获得津贴的唯一指标,将一些需要援助的私宅居民排除在外,疫情期间推出的自雇人士收入补贴计划则“好一点”,援助对象住所年值不超过2万1000元也能获得补贴。“不过这个数目等于每月租金只有1000多元,换算下来只比三或四房式组屋的租金高出一点,所以大多数私宅居民还是不符合计划条件。”

唐振辉因此和一些社区机构设立“关怀分享基金”,只要每月家庭收入滑落超过一半、患有慢性疾病或须接受长期治疗,并与配偶居住或独居的60岁以上年长者,都可申请获得500元一次性援助金,协助如切居民渡过眼前难关。

另外,如切区之前只有“名牌”幼儿园,每月学费高达1600元,唐振辉五年前接管如切区后,就下定决心要改善情况,提供更多负担得起的幼儿教育选项。

“我们与人民行动党社区基金会(PCF)幼儿园教师重头开始策划,这种情况比较罕见,一般都是按照场所位置编排课程,不过我们希望能为孩童打造更多户外学习空间。”

“现在就算是低收入家庭孩童,每个月只须支付六七十元学费,同样也能获得这些学习机会,这是我们最引以为傲的。”

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