下午察:房地产税在路上

中国房地产开发商恒大在广东省广州市兴建的住宅区。(法新社)
中国房地产开发商恒大在广东省广州市兴建的住宅区。(法新社)

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中国政府酝酿多年的地产税,终于揭开面纱。国务院周六获得授权,开展房地产税试点。

根据公告,试点期限为五年,征税对象为“居住用和非居住用等各类房地产”,不包括农村宅基地。这意味着,征税对象是城镇居民,不针对农民。另外由于房地产税属于地方税种,具体细则将由地方提出,国务院负责审批。

《华尔街日报》引述消息人士报道,中国国务院料将在未来几个月内公布细节,包括试点工作在哪些地区开展,以及税率如何设定等。

那么哪些城市有可能成为试点呢?

分析师们认为,大概率是房价涨幅较多的中东部发达地区,包括北京、深圳、广州、杭州等地。据路透社报道,有财税官员分析说,房地产税是地方税,各地想法不一样。发达地区的财力、人均收入较高,试点开征能收的上来。

不愿具名的中国税收专家也认为,从地方政府的角度出发,中西部及不发达地区的房价涨幅有限,中高收入群体有限,因此他们对房地产税的积极性并不高。愿意试点的城市,估计是经济发达的一、二线城市。

具体来说,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,浙江是共同富裕示范区,共同富裕就要杜绝共同炒房,所以改革试点可能性很大。深圳作为社会主义先行示范区,房地产税的改革就是先行示范的重要表现。海南作为中国第一个提“去房地产化”的省份,加之自由港的建设以及全省限购的优势,也完全可以纳入试点。

中国深圳皇岗村的住宅楼,图片摄于10月11日。(彭博社)

他认为,就这三个省市来说,浙江改革的迫切性最大、概率最大,因为共同富裕是十四五的改革主轴线,浙江先行试点具有很好的基础和示范效应。

中国财政部财政科学研究所原所长贾康也认为,深圳、海南、浙江等地可以不必等待房地产税立法这一漫长过程,可先加入试点范围进行“动真格”改革。

交多少?怎么交?

十年前,重庆和上海推出“房产税”试点。上海对新购置的房产、第二套及以上住房征税;重庆对别墅和独门独院征收。这两地房产税仅针对增量住房,受众人群较小,面向的绝对都是中高收入阶层,而且对本地居民制定较宽松的免征条件。

从征收的力度来看,均非常有限。上海税率在0.4%至0.6%之间,重庆为0.5%至1.2%。与此前相比,此次房地产税试点的范围更广,体现在:一是包括居住和非居住两类;二是与此前主要针对新房不同,此次对存量房产进行征收。

多年从事中国财税政策研究的官员指出,10年前重庆和上海推出的是“房产税”试点,现在是“房地产税”,加了一个“地”字,说明房和地是不可分的。房产税是针对房产,房地产税应该是包括地,二者计价依据不一样。房地产税应该是调节针对富人及高收入房地产征收的税,预计会遵循广开征、低税率、全覆盖的原则。

还有专家认为,房地产税起码是针对中高收入阶层以上,有多套房的人群征收。以上海和重庆试点为例,针对的都是中高收入阶层,对一般老百姓影响不大,这次的试点方案应该会调整完善。在大环境下,谁也不愿用一个税改来引起大的风波。

房地产税和共同富裕

自2011年1月在上海、重庆两地开展房产税后,中国房地产税10年内没能进一步推进。如今,房地产税的改革正式开始加速,和中国政府屡屡强调共同富裕的大背景脱离不了关系。

中共总书记习近平10月15日在《求是》杂志发表题为《扎实推动共同富裕》的文章,作出六点提议。在“加强对高收入的规范和调节”方面,要求“积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作”。

房地产税征收对象显然是高收入、有多套房产的中产富裕阶层,因此通过税收,实现收入分配调节的目的不言而喻。

不过有分析师认为,房地产税能否达到“共同富裕”仍然有待观察。澳新银行资深中国经济学家王蕊说:“一个担忧是,房地产税可能会增加低收入购房者的购房成本,同时无法有效抑制高收入购房者。”

房价会跌么?

理论上来说,征收房地产税会提升持房成本,进而打压房价但是不少分析师认为,短期内可能会打压房价,但中长期的影响有限。国盛证券分析师熊园和杨涛撰文指,从实际经验来看,房价更多的还是由供需决定。

市民在福州一处售楼部了解新房信息。(中新社)

澳新银行资深中国经济学家王蕊也认为,从短期来看,征收房产税可能会增加持有房产的成本,并给房价带来下行风险。但是,从长远来看,房价上涨的趋势不会改变。她指出:“从其他国家的经验来看,几乎没有证据表明房地产税能够抑制房价上涨。上海和重庆的试点都未能防止当地房价上涨。”

香港中文大学商学院房地产助理教授杨扬认为,如果征收房产税,在房产供过于求的城市,房价可能出现下降的情况;但在一线城市,住房需求远远大于供给,房价不太可能下降。

她还指出:“在这样的市场上,多一个房地产税其实只是进一步把总价再抬高,把大家买房的成本再抬高一点而已,还是转嫁到了买房者手中或者租金上。”

不过,中原地产分析师张大伟认为,房地产税试点是税收法定的必然趋势,房地产税这个工具如果用来调控,肯定会非常有效。

他提醒说:“最近房地产市场过热的城市,大概率会成为率先试点城市,买房要当心了!”

地方政府财政捉襟见肘

还有分析认为,推动房地产税的征收,是为了缓解地方财政压力。

当前中国经济下行压力仍大,许多地方政府的财力已捉襟见肘。中国近来还实行严格的房地产调控,使得依赖卖地收入的地方政府面临压力。7月至9月中国土地收入已连续三个月负增长,客观上应该需要房地产税来补充收入来源。

而且,中国在2016年全面推行营业税改征增值税后,地方政府的税种进一步减少。目前采取的更多是权宜之计,即中央政府将增值税的一部分分配给地方。长远来看,地方政府需要自己掌握主动权的税种,房地产税成为理想选择。

麦格理集团(Macquarie Group)首席中国经济学家胡伟俊(Larry Hu)估计,中国城市住房的总价值约相当于55万亿美元(74.07万亿新元)。因此,在全国范围内征收1%的房地产税将为政府带来大约5500亿美元的年收入,这仅占卖地收入的40%。

胡伟俊说,为了让房地产税发挥作用,政府必须大幅扩大征收范围并提高税率,但是这得冒着房地产市场崩盘和纳税人掀起社会动荡的风险。

中国地方政府曾经出现“乱收费”、“乱摊派”现象,说明地方政府有着强烈的收入冲动。如果房地产税由地方自主决策,如何防止不当扩张收入规模,需要有相应的约束机制。

网友怎么说?

对于房地产税,中国网友展开了热烈的讨论。部分网友持观望的态度,表示要看到后续细则、具体实施情况才能评判。大部分人关心房价、租金、怎么征、征多少、以及谁为税款买单,大多数表达担心多于支持。

“国家应该推出更多的公租房,要不这个钱会转嫁给租客。”“我就想问这样的话,租房租金是涨是跌?”“房地产税?这快买不起房子了。”“地方财政开心了。”“到底是老百姓收益还是国家财政受益?”“地都不是我们的,凭什么收税?”

支持者则认为,唯有多套房的较高收入群体才会受影响,一般人无需担心。“操心房产税的都是好多套房子的吧,支持房产税。”“普通老百姓,大部分也就一套房子,不用交。”

房产税改革涉及社会公平、税制改革、利益分配等诸多敏感问题,因此不难理解中国公众的担心,也因此可以遇见推行政策面临的阻力。

争议和阻力

《华尔街日报》引述消息人士报道,今年春季,中国财政部、住建部、税务总局开始就全国性房地产税的提议征求反馈意见,自那以来,反对的声音如潮水般涌来。

在内部讨论中,无论是从党政高层还是普通党员,对房地产税计划的反馈,绝大多数都是负面的。由于广泛的反对意见,最初的试点范围大约包括30个城市,后来缩减至10个城市左右。

了解讨论内容的人士透露:“这项新税提议正成为一个可能关乎社会稳定的问题。”许多官员认为,开征全国性房地产税可能会打击房价,导致消费者支出骤降,并严重损害整体经济。

90%以上的中国城市家庭拥有自己的住房,与房地产相关的产业占到中国经济产出的近三分之一。与此同时,中国高达80%的家庭财富与房地产捆绑;如果房地产价值下降,房主会觉得自己的财富缩水,从而降低消费意愿。

据报道,中国领导人今年早些时候,指派副总理韩正负责扩大房产税征收范围。由于担心会造成更广泛的影响,韩正建议,暂时不要在太大范围内征收房地产税。

另外,房地产税征收的法理基础也受到质疑。

德国波恩大学经济学博士沈凌撰文指,美国或德国等发达市场经济国家,土地基本私有。但是中国的土地不是房屋所有人的,而是房主向政府租赁来的,房主没有理由为了不属于自己的财产缴税。

沈凌认为,中国政府建立租地制度时,参考的是香港,手里保留了土地所有权,征税的时候又想学德国,有些不合理。

香港中文大学商学院房地产助理教授杨扬指出,中国开发商在拿土地的前期过程中,已经付了各项费用,比如土地增值税、城建税、耕地占用税。这些费用在交易环节已经一次性转移给了买家。在制定房地产税的时候,必然要包括地税,如何计算才能避免重复征税,将是制定新政时面临的问题。

房地产税由个人直接缴纳并负担,是透明的直接税,会使纳税人感受强烈的“税痛”。房地产税很可能将增加部分群体的税负,对心理感受和经济负担产生影响。因此,公众对该项改革的可接受性相信将面临较严峻的考验。

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